Entenda as regras do condomínio

Por Erica Fonseca
31/07/2013 @ 10:10

As primeiras regras do condomínio iniciam com a construtora registrando um documento no Cartório de Registro de Imóveis, a Convenção. É a regulamentação entre administração e condôminos. A partir daí, pode ser criado o regimento interno, com normas de conduta para o uso das áreas comuns a serem seguidas pelos moradores, visitantes, fornecedores, funcionários e terceiros, enfim, frequentadores do edifício. Objetivo: manter a paz e uma boa convivência entre as pessoas.

Convenção

É um documento jurídico desenvolvido pela construtora no ato da incorporação ou averbação; dá início ao funcionamento do condomínio. É uma espécie de constituição, que define:

  • • A fração ideal de cada unidade de propriedade relativa ao terreno das partes comuns. Quais áreas pertencem a que condômino.
  • • Quais são as áreas comuns e quem tem direito a elas.
  • • O que acontecerá se o condomínio for extinto.
  • • A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições para as despesas ordinárias e extraordinárias – inclusive o fundo de reservas do condomínio.
  • • Como o condomínio será administrado – se por um síndico/pessoa física ou administradora.
  • • Como será o formato da assembleia, o método de convocação e o quórum exigido para as futuras deliberações.

Regimento interno

Não é obrigatório, porém necessário. É definido e aprovado em assembleia por 2/3 das frações. Para ser alterado necessita desse mesmo quórum. São normas de disciplina na conduta e comportamento para determinar:

  • • O que é proibido nas áreas comuns e em ambientes que atingem outros moradores.
  • • O horário para fazer barulho.
  • • O uso da garagem.
  • • A utilização do salão de festas e restante das áreas de lazer.
  • • As condições em que são aceitos cachorros.
  • • O que é dever dos moradores dentro dos apartamentos e das áreas comuns para respeitar o espaço comum.
  • • A manutenção da segurança.
  • • Quais as penalidades para quem não seguir às regras.

É muito importante que tanto a Convenção quanto o Regimento Interno não ultrapassem os limites das leis Federais, Estaduais e Municipais.

12 Comentários

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Alexandre

Boa tarde, Moro em condominio horizontal estou enfrentando um problema, a sub sindica reclama de tudo e todos, crianças não podem brincar de bola na rua(inexiste local apropriado), proíbe entrada de visitas sem motivo, se ha convivencia entre vizinhos ela se incomoda, dentre outras. Fazendo que o vigilante vá ate o local para reprimir os atos. fico muito constrangido com a situação o que posso fazer para que isso mude? posso acionar a justiça? ela pode me punir? e apenas ela reclamando tem validade para futuras retaliações contra mim.
desde já agradeço
fico no aguardo.

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Caroline Souza

Oi, Alexandre! Sobre o seu questionamento nossos parceiros da http://www.tapaiadvogados.com.br/ respondem:

As regras do condomínio estão previstas na convenção de condomínio ou no regulamento geral, que define em quais locais se pode praticar esportes, por exemplo. A síndica só pode atuar até os limites da convenção, assim como todos os moradores deve a ela se submeter. Caso não haja tais documentos, é preciso convocar uma assembleia extraordinária para redação e aprovação da referida convenção.
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Esperamos ter ajudado.
Um abraço 😉

ANA LIMA

OLÁ, COMPREI UM APTO EM AGOSTO DE 2013 E O SÍNDICO ESTÁ ME COBRANDO TRÊS CONDOMÍNIOS ATRASADOS, O ÚLTIMO COM DATA DE OUTUBRO DE 2012, ÉPOCA EM QUE EU NEM SONHAVA EM MORAR AQUI. sEGUNDO ELE A CONVENÇAO DO CONDOMINIO DIZ QUE O NOVO COMPRADOR TEM QUE ASSUMIR OS DÉBITOS DO APARTAMENTO, QUE COBRE USO DE GARAGEM E ÁGUA ALÉM DE OUTRAS COISAS. eSTOU SENDO AMEAÇADA DE COBRANÇA EM JUIZO POR UMA COISA QUE EU NÃO USEI. gOSTARIA DE SABER SE ESSA COBRANÇA É ELAGA. oBRIGADA.

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Caroline Souza

Oi, Ana! Sobre o seu questionamento nossos parceiros da http://www.tapaiadvogados.com.br/ respondem:

Dívida de condomínio, assim como IPTU, são do próprio imóvel e o acompanham, mesmo quando vendidos. No caso de imóveis comprados na planta, as construtoras costumam passar ao síndico a listagem dos promitentes compradores no ato da instalação do condomínio, que passa a ser cobrado dos compradores. Existem aí dois direitos em discussão: o primeiro, do condomínio que precisa receber os valores do proprietário do imóvel para custear as despesas, e outro do comprador e construtora.
O condomínio tem o direito de cobrar o condômino da unidade inadimplente e o comprador pode exigir da construtora que arque os custos do condomínio caso esteja impedido de usar o imóvel por conta da vendedora. Em outras palavras, os débitos podem ser exigidos e devem ser quitados pelo morador que pode, dependendo do caso, exigir de forma autônoma a restituição pela construtora.

Um abraço 😉

guilhermandia

o meu vizinho do apto de cima tem uma criança de 2 anos ele corre o dia inteiro ao reclama ele me disse que seu filho tinha todo o direito de corre a hora que ele quiser e que eu busque meus direitos

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Caroline Souza

Oi, Cesar! Sobre o seu questionamento nossos parceiros da http://www.tapaiadvogados.com.br/ respondem.

Infelizmente não há nada que possa ser feito sob o aspecto jurídico.

Crianças correndo e brincando durante todo o dia faz parte do cotidiano das pessoas. Viver em condomínio significa, também, uma tolerância maior e senso de convivência por parte dos moradores. Infelizmente os apartamentos nem sempre tem a proteção acústica perfeita e pequenos ruídos de um apartamento são percebidos pelos vizinhos. Em que pese o direito de descansar de cada um, o barulho cotidiano precisa ser tolerado.

Desde que não o vizinho não coloque uma fanfarra para ensaiar no apartamento todos os dias (eventualmente ainda seria tolerável), não dá para se exigir silêncio absoluto, especialmente quando se refere a sons próprios de brincadeiras de crianças durante o dia. Infelizmente para quem pretende a paz absoluta, somente uma casa em um terreno totalmente isolado propicia isso, ainda assim corre o risco de ser atormentado pelo ruído de aviões que cruzam o céu.

Um abraço!

WALTER APARECIDO BERNARDES

Bom dia!!!
Quando adquiri meu apartamento, era permitido que se colocasse os carros grandes em uma area especifica. Como ocorreram alguns furtos o sindico lacrou o portão sob alegação que o condominio foi acionado judicialmente como responsável. A partir daí os veículos grandes voltaram para suas vagas e, agora, passados 3 anos eles estão notificando e multando os proprietários desses veículos por ultrapassarem a delimitação, mesmo que não haja prejuízo algum à passagem. A alegação é que na convenção foi estabelecido que o uso da vaga é exclusivo de veículo de pequeno porte.
O que fazer?
obrigado

Responder
Andréia Gomes

Oi Walter!

Sobre a sua pergunta, nossos parceiros da http://www.tapaiadvogados.com.br respondem:

Em edifício, a convenção de condomínio é a lei maior a ser seguida e é o que prevalece. Se a convenção estabelece regras para o estacionamento, estas devem ser seguidas, mesmo que por anos tenha sido diferente. Se pretendem mudar essa realidade é necessário modificar a convenção, cuja alteração depende de quórum qualificado de 2/3 de todos os proprietários. Sem essa providência o síndico está correto em aplicar as multas para quem não se enquadrar naquilo que está previsto na convenção.

Um abraço.

carla silva

Bom dia! Gostaria de uma ajuda de voces.
Quero saber o seguinte. Moro em um apartamento onde eu possuo uma area que pwrtence ao meu ap.e tipo uma varanda enfrento os quartos que e bem grande.e gostaria se colocar uma piscina de 2mil litros piscina de plastico,so o meu ap.tem essa varanda. O sindico diz que nao pode pois a agua do prwdio e junta.oque se pode fazer nesse caso? Me ajuda por favor.

Responder
Andréia Gomes

Oi Carla!

Nossos parceiros, da http://www.tapaiadvogados.com.br respondem a sua pergunta:

O maior problema, nesse caso, não é o consumo da água, mas a sobrecarga causada pela concentração de peso na área da piscina. 2 mil litros de água equivalem a 2 toneladas e, em uma área pequena, isso pode abalar a estrutura do prédio.

Com relação a água, quando é de uso comum, o morador deve usá-la de forma moderada e consciente, para não prejudicar outros condôminos ou se beneficiar às custas deles, porém nada impede que se encha uma banheira ou uma piscina, é apenas uma questão de bom senso.

Desta forma, se desaconselha a instalação da piscina primeiro por questões de segurança e também em respeito aos demais condôminos que arcarão com a conta do lazer individual do vizinho.

Um abraço.

jose soller lopes filho

bom dia..gostaria de saber quais são as regras para mudança de destinação de uso de uma area comum (a sindica tentou adaptar um hall de circulação-assim definido em convenção q estabelece ainda que deve estar sempre desimpedido) para uso esporadico como salão de festas…que me obrigaria a passar dentro da festa para descer ou subir pelas escadas-pode-desde já agradeço

Responder
Andréia Gomes

Oi José!

Sobre a sua pergunta, o advogado Marcelo Tapai, da Tapai Advogados http://www.tapaiadvogados.com.br/ , nossos parceiros em Direito Imobiliário, responde:

“Não, a síndica não pode modificar a destinação de uma área comum sem promover uma assembléia extraordinária específica para esta finalidade, e deverá ter quórum qualificado. O art 1.351 do Código Civil prevê 2 situações: a primeira na qual deve haver 2/3 de todos os condôminos para alteração da convenção e, no mesmo artigo, há exigência de unanimidade para alteração da destinação do edifício ou unidade imobiliária.

No presente caso, como a destinação continua sendo em favor dos condôminos, sem destinação de uso do condomínio que permanece residencial nem há supressão de fração ideal de nenhum condômino, é o caso de alteração de uso que necessita de ajuste na convenção e, portanto, concordância de 2/3 dos condôminos que aprovarão a mudança em assembléia”.

Um abraço.