Guias Práticos – Locação – Garantias Locatícias

O maior temor de quem pretende alugar um imóvel é saber se receberá os aluguéis em dia. Uma análise cuidadosa do interessado é imprescindível, mas também não garante que uma pessoa que sempre foi íntegra e cumpridora de seus deveres sofra algum revés financeiro que a impeça de pagar os aluguéis contratados, daí a necessidade de uma garantia locatícia.
São três os tipos principais de garantias locatícias: a fiança, o seguro fiança e a caução (conhecido por depósito).
Caução ou depósito
A caução ou depósito, que segundo a lei não pode ultrapassar o valor de três aluguéis, é a pior delas para o locador, quase sem efeito prático. Isso porque, quando um locatário se torna inadimplente, inicia-se uma fase de cobrança amigável, promessas e notificações, que consomem, em alguns casos, mais tempo que os três meses de caução.
Quando o proprietário ingressa com a ação, o prejuízo já existe e a Justiça, lenta e ineficiente, ainda consumirá vários meses, quiçá anos, para determinar a desocupação do imóvel que neste período provavelmente também terá débitos condominiais, IPTU e tarifas públicas não pagas, aumentando o prejuízo do locador. Por essa razão, esse tipo de garantia não é recomendada.
Do ponto de vista do locatário, essa é uma boa opção, pois ao término do contrato o valor é devolvido integralmente, se o imóvel for devolvido no mesmo estado de conservação no qual foi alugado. Isso pode ser comprovado mediante vistoria realizada no imóvel no início e no término do contrato.
Fiador
Outro modelo é a fiança, que continua sendo uma boa opção, mas também requer alguns cuidados por parte do locador. Grande parte das imobiliárias exigem que o fiador tenha um imóvel próprio, mas, só isso não basta, pois nada impede que o fiador venda o imóvel e então a garantia deixa de existir.
Na fiança, o fiador é quem responde pela dívida e não seu imóvel. Se ele vender o imóvel e não tiver outros bens, não há garantia. Para que o imóvel seja a garantia da dívida, é preciso que no contrato de fiador seja chamado de caucionante e que exista autorização expressa para que o Registro de Imóveis averbe essa negociação na matrícula do imóvel caucionado.
Do ponto de vista do locatário, essa é a melhor opção, pois não há nenhum gasto envolvido. No entanto, essa garantia tem um alto custo emocional e psicológico, pela exposição do solicitante ao precisar pedir “um favor” para outra pessoa.
Seguro Fiança
A garantia mais eficiente para o locador é o seguro fiança, que normalmente não é o preferido dos locatários, pois tem um custo extra a ser suportado. Isso porque o recebimento de aluguéis atrasados ocorre de forma rápida, independente de processos judiciais, sendo o risco da seguradora.
É importante avaliar criteriosamente a garantia locatícia a ser aceita. Nem sempre a pressa na hora de alugar o imóvel para o primeiro interessado é a melhor alternativa para o locador. Em muitos casos, o imóvel vazio por dois ou três meses é mais vantajoso do que suportar os prejuízos decorrentes da falta de pagamentos.