6. Documentação necessária para comprar ou alugar

Encerrados todas as etapas do processo de busca e avaliação de um imóvel para comprar ou alugar, o momento da confecção do contrato é o mais burocrático e a falta de documentos pode atrasar todo o processo.

Além de todas as certidões do imóvel, todos os envolvidos no processo precisam apresentar documentação específica. Abaixo as listas de documentos:


Comprando um imóvel

Documentos do comprador (pessoa física)
  • Cópia da Cédula de Identidade (RG);
  • Cópia do Cadastro de Pessoa Física (CPF);
  • Cópia do Comprovante de Residência;
  • Cópia do Comprovante de Estado Civil;
  • Cópia da Escritura de Emancipação registrada (se menor de 21 anos);
  • Certidão de Nascimento (se solteiro).

Se você é casado, seu cônjuge deve apresentar os mesmos documentos citados acima e ambos devem apresentar em conjunto a cópia da Certidão de Casamento, observando o regime:

  • Comunhão Parcial de Bens na vigência da Lei (somente certidão);
  • Comunhão Universal de Bens antes da vigência da Lei (somente certidão);
  • Comunhão Universal de Bens na vigência da Lei (com pacto);
  • Separação Obrigatória de Bens (com pacto);
  • Separação Total de Bens (com pacto);
  • De participação final dos aquestos (com pacto).

Se você tem uma União Estável, deve apresentar a cópia da escritura pública de pacto antenupcial, caso o casamento tenha se realizado em data posterior a Dezembro/1977, com regime de comunhão total ou de separação de bens.

Se você é Separado ou Divorciado, deve apresentar a cópia da Certidão de Casamento com Averbação, ou Termo de Audiência.

Estrangeiros não residentes no Brasil, devem apresentar:

  • Cópia do Cadastro de Pessoa Física (CPF);
  • Cópia do Passaporte;
  • Cópia da Procuração Pública para pessoa física residente no Brasil, com poderes de compra e venda de imóveis e cláusulas específicas para notificar e citar procurador extra e judicialmente;
  • Cópia de RG e comprovante de residência do procurador.
Documentos do vendedor (pessoa física)

Além de todos os documentos citados acima, o vendedor pessoa física, o vendedor deve apresentar Certidões Negativas de:

  • Ações na Justiça Federal;
  • Ações cíveis;
  • Interdição, tutela e curatela;
  • Ações das Fazendas Estadual e Municipal (Executivos Fiscais);
  • Protesto de títulos;
  • Certidão de quitação de tributos e contribuições federais (se comerciante);
  • Certidão quanto à dívida ativa da União (se comerciante);
  • CND/INSS, com a finalidade da Lei nº 8.212/91 (se comerciante).

Observação:

  1. Caso o vendedor não resida na localidade do imóvel, deverá apresentar todas as certidões do seu atual domicílio e da localidade do imóvel;
  2. Havendo certidão positiva, encaminhar certidão de inteiro teor da ação.
Documentos do vendedor (pessoa jurídica)

Mostram a situação da empresa com relação a registros e dívidas.

  • Documentação registrada na Junta Comercial de quaisquer alterações contratuais ou estatutárias;
  • Cópia autenticada do contrato social ou estatuto social na Junta Comercial;
  • Certidão negativa de débito com o Instituto Nacional de Seguridade Social (INSS);
  • Certidão negativa de ações na Justiça Federal;
  • Certidão negativa de débitos estaduais obtida na Secretaria de Estado da Fazenda;
  • Certidão negativa de ações na Justiça do Trabalho;
  • Carta com data da última alteração do contrato ou estatuto.
Documentos do Imóvel

Mostram se existem dívidas atreladas ao imóvel e se ele está devidamente registrado.

  • Cópia autenticada da escritura definitiva em nome dos vendedores, registrada no Cartório de Registro de Imóveis;
  • Certidão negativa vintenária de ônus reais. Este documento traz todo o histórico do imóvel nos últimos 20 anos e especifica se existe alguma dívida;
  • Registro de ações reipersecutórias e alienações (para saber se o imóvel foi vendido informalmente a alguém). O documento é emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis;
  • Certidão negativa de impostos expedida pela prefeitura ou cópia do carnê de imposto predial dos últimos cinco anos;
  • Cópia autenticada do IPTU do ano, acompanhada de parcelas pagas até a data do negócio, expedida pela prefeitura;
  • Averbação da construção junto ao Cartório de Registro de Imóveis;
  • Planta do imóvel aprovada pela prefeitura ou croqui com dimensões, assinado pelo engenheiro ou arquiteto com respectivo número do Crea (registro profissional);
  • Certidão negativa de débitos condominiais (em caso de apartamento).
Contrato de Compra e Venda

Deve ser feito com acompanhamento de advogado especialista na área e deve conter:

  • Todas as informações dos compradores e vendedores, como nome completo, RG, CPF, título de eleitoral, profissão e estado civil;
  • Valor total do imóvel;
  • Forma de pagamento;
  • Valor dado como sinal;
  • Período das parcelas pagas e taxas de juros envolvidas;
  • Multas envolvidas em caso de rescisão de contrato, atraso na entrega do imóvel ou entrega do imóvel em condições diferentes daquelas conhecidas e negociadas;
  • Comissão da imobiliária;
  • Caso o imóvel seja vendido com alguma mobília, os itens também devem constar do documento.

Realizando um financiamento

Se você comprou imóvel na planta, chegará um momento em que você irá precisar financiar o saldo devedor para poder receber as chaves. E após escolher o banco onde você irá realizar o financiamento, sua Carta de Crédito deverá sair entre 15 ou 60 dias. Tudo dependerá da agilidade do processo e das aprovações do banco. Há a parte da aprovação do crédito e outra da contratação do financiamento.

Aprovação do crédito
  • Faça a simulação em pelo menos três bancos, inclusive o que você é correntista. Os dados em mãos mostram o valor que pode ser financiado.
  • Contate uma agência para aprovar o crédito e contratar o financiamento.
  • O banco pede inicialmente alguns documentos para comprovar renda, como contracheques, histórico do cartão de crédito, comprovantes de outros investimentos.
  • O banco verifica se há algum impedimento junto às instituições financeiras, como o Serviço de Proteção ao Crédito (SPC), Serasa e Sistema de Informações do Banco Central (Sisbacen).
Contratação do financiamento
  • Sem qualquer impedimento, a documentação sobre o comprador, o vendedor e o imóvel é entregue para análise do banco.
  • O imóvel é avaliado pelo engenheiro credenciado do banco para determinar o valor de compra e venda. A avaliação é paga pelo comprador.
  • Os documentos aprovados, os contratos são redigidos e assinados pelo comprador na agência bancária.
  • O comprador leva os contratos para o Cartório de Registro de Imóveis e depois ao banco, quando estiver registrado.
  • Com o contrato registrado, o banco libera o dinheiro para o vendedor do imóvel. O comprador paga a primeira parcela depois de 30 dias.

Documentação necessária para contratar financiamento

A solicitação dos documentos pode variar entre os bancos. Mas de um modo geral são exigidos:

Para aprovar o crédito
  • RG;
  • CPF;
  • Comprovação de renda, conforme a profissão;
  • Comprovação do estado civil atualizado.
Para comprador pessoa física contratar o financiamento
  • RG;
  • CPF;
  • Comprovação de residência;
  • Comprovação do estado civil atualizado;
  • Certidão conjunta Negativa de Débitos relativos a Tributos Federais.
Para vendedor pessoa física
  • RG;
  • CPF;
  • Comprovação de residência;
  • Comprovação do estado civil atualizado;
  • Certidão conjunta Negativa de Débitos relativos a Tributos Federais.
Para vendedor pessoa jurídica
  • CNPJ;
  • Companhia Ltda – contrato Social e Alterações, se houver, registrados, original e cópia;
  • Firma Individual – documento de constituição de firma individual e alterações, se houver, registrados, original e cópia;
  • Sociedade Anônima – estatuto Social e Ata de Eleição da última Diretoria, original e cópia;
  • Certidão Simplificada da Junta Comercial, e for o caso;
  • CRF em dia – fornecido pela Caixa;
  • Procuração por Instrumento Público, vendedor ou cedente, se for o caso.;
  • Indicação de conta corrente para receber o crédito.
Documentos do imóvel
  • Matrícula atualizada e as certidões negativas de ônus reais e de ações de execução de dívidas ou de posse de propriedade;
  • Cópia do contrato de promessa de compra e venda;
  • É recomendável comprovação de inexistência de débito de condomínio, se necessário;
  • IPTU (idem acima);
  • Avaliação do imóvel feita pelo engenheiro credenciado ao agente financeiro.

Alugando um imóvel

Locatário – Pessoa Física
  • Carteira de Identidade e CPF (do casal se for o caso);
  • Comprovante de residência;
  • Comprovante de rendimento igual ou superior a 3 (três) vezes o valor do aluguel (compravente de renda, carteira profissional, ou declaração de Imposto de Renda).
Locador (proprietário)
  • Carteira de Identidade e CPF ou, no caso de ser pessoa jurídica, contrato social, CNPJ e designação de poderes de seus representantes legais;
  • Comprovante de propriedade ou domínio do imóvel.
Fiadores Pessoa Física
  • Carteira de Identidade e CPF (do casal, se for o caso);
  • Certidão de Casamento;
  • Comprovante de residência;
  • Comprovante de rendimento igual ou superior a três vezes o valor do aluguel (contra-cheque de salário, carteira profissional, ou declaração de Imposto de Renda);
  • Certidão de ônus Reais + Cópia do último IPTU do imóvel.
Documentos do locador para o Seguro Fiança (Pessoa Física)
  • CPF;
  • RG.

Se morar em residência alugada:

  • recibos de aluguel dos últimos 3 meses;
  • cópia do contrato de locação ou telefone da imobiliária/locador ou uma declaração sobre ausência de atrasos e dívidas.

Em relação à comprovação de renda:

  • Empregado com carteira assinada – último contracheque, ou os três últimos recibos de pagamento, se tiver remuneração variável. Cópia da Carteira Profissional. Se admitido há menos de seis meses, cópia do vínculo empregatício anterior;
  • Autônomo – Imposto de Renda e extrato bancário dos três últimos meses;
  • Profissional liberal – Imposto de Renda e extrato bancário dos três últimos meses;
  • Microempresário – contrato social ou declaração de firma individual, Imposto de Renda na íntegra e extrato bancário dos três últimos meses;
  • Aposentado ou pensionista – último contracheque, se for funcionário público, ou extrato trimestral do INSS ou outro fundo de pensão;
  • Renda proveniente de aluguéis – cópia do IPTU, escritura ou Registro Geral de Imóveis), contrato de locação e o último recibo de aluguel.

 

Documentos do locador para o Seguro Fiança (Pessoa Jurídica)

Empresas em fase de constituição:

  • Comprovante de renda dos sócios e comprovantes capital necessário para abertura do negócio (poupança, fundos de investimento ou outras aplicações);
  • Contrato social e alterações;
  • Ficha cadastral da empresa e dos sócios, acompanhada de seus documentos pessoais;
  • Se o sócio majoritário for Pessoa Jurídica, a documentação exigida é: íntegra do IR dos sócios e faturamento mensal últimos 12 meses.

 

Empresa optante do lucro real ou instituições sem fins lucrativos:

  • Protocolo da última declaração de Imposto de Renda da Pessoa Jurídica;
  • Balanço dos dois últimos anos assinado pelo contador;
  • Balancete acumulado se passado mais de três meses do fechamento do último balanço, assinado pelo contador.

 

Empresa optante do Super Simples:

  • Declaração de Imposto de Renda da Pessoa Jurídica na íntegra dos dois últimos anos;
  • DAS do Super Simples quitadas dos últimos seis meses.
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