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Elaboração de contrato social de imobiliária: como fazer em 6 passos

O nascimento formal de uma empresa começa com a constituição de um contrato social. E produzir um nem sempre é fácil, principalmente pela necessidade de total atenção aos detalhes.

  • Postado em 30 de novembro de 2018
  • Destaque, Geral
  • Uma imobiliária é uma ótima oportunidade para o corretor de imóveis expandir seus negócios e ser realmente independente, porém abrir uma empresa requer algumas burocracias: a constituição do contrato social é uma delas.

    Uma das exigências é que pelo menos um dos sócios seja corretor registrado no CRECI. Por isso, se o profissional desejar abrir uma imobiliária com outra pessoa que não seja do ramo, não tem problema.

    Vamos ao passo a passo:

    Passo 1: Qualificação das partes

    Aqui é onde serão abordadas as informações essenciais, tanto da empresa que está sendo constituída, quanto das partes que fazem parte dela. São dados básicos, como nome, endereço, CPF/CNPJ, estado civil, etc.

    Exemplo: Fernando Oliveira da Silva, brasileiro, solteiro, corretor de imóveis, com registro no CRECI-SP sob nº 123456, com RG de nº 1234567-8, e CPF sob nº 123.456.789-0, residente e domiciliado na Rua das Flores, nº 244, bairro Verde, São Paulo – SP, com o CEP: 12345-000

    e

    Taís Matos Nunes, brasileira, casada, advogada, inscrita na OAB-SP sob nº 123456, com RG de nº 1234567-8, e CPF sob nº 123.456.789-0, residente e domiciliada na Rua Pedrália, 454, apto 91, bairro Vila Mariana, São Paulo – SP, com o CEP: 12345-000;

    únicos sócios constituintes da totalidade do capital social da InNova Imóveis LTDA, sociedade de empresa limitada, com sede e foro na cidade de São Paulo – SP, na Rua Fradique Coutinho, 123, Pinheiros, CEP 12345-000, inscrita no CNPJ/MF: 10.100.100/000-10, com atos constitutivos arquivados na Junta Comercial de São Paulo sob NIRE _______, têm entre si justa e contratada a constituição de uma sociedade de responsabilidade limitada, que se regerá pelas cláusulas e condições apresentadas adiante, sendo regida pelas normas estabelecidas no Código Civil Brasileiro e, ainda, pelas disposições aplicáveis à espécie, como segue:

    Passo 2: Denominação, sede, objeto social e prazo de duração

    Esse início, em duas ou três cláusulas, é possível só repetir algumas informações da qualificação anterior, acrescentar as informações do objeto social e o prazo de duração deste contrato.

    Exemplo:

    Cláusula 1ª: A sociedade empresária limitada é denominada InNova Imóveis LTDA, sociedade de empresa limitada, com sede e foro na cidade de São Paulo – SP, na Rua Fradique Coutinho, 123, Pinheiros, CEP 12345-000, inscrita no CNPJ/MF: 10.100.100/000-10.

    O prazo de duração da empresa pode ser limitado ou ilimitado, segundo nosso Código Civil de 2002.

    Exemplo:

    Cláusula 2ª: A sociedade tem prazo de duração por período indeterminado.

    O objeto social é nada mais que seu objetivo. Aqui você deve colocar todos os serviços que sua imobiliária prestará ao público.

    Exemplo:

    Cláusula 3ª: A sociedade tem por objeto social a incorporação, venda, locação de imóveis, serviços de intermediação no aluguel de imóveis de terceiros e administração de propriedades imobiliárias.

    Passo 3: Capital Social

    Esse capital é formado pela contribuição dos sócios com quaisquer bens, podendo ser móveis ou imóveis. Normalmente, é composto pela subscrição e integralização desse capital em dinheiro. Todos os sócios devem contribuir para o montante final, mas a responsabilidade de cada um ficará restrita ao montante que contribuir. Essa é a essência de uma sociedade LTDA.

    Exemplo:

    Cláusula 4ª: O capital social desta empresa é de R$ 10.000,00 (dez mil), dividindo em 10 mil cotas de R$ 1,00 (um real) cada uma, totalmente subscrito e integralizado no ato, da seguinte forma:

    1. O cotista FERNANDO subscreve e integraliza, neste ato e em moeda corrente nacional, 5 mil cotas no valor de R$ 1,00 (um real);
    2. A cotista TAÍS subscreve e integraliza, neste ato e em moeda corrente nacional, 5 mil cotas no valor de R$ 1,00 (um real).

    Parágrafo único. A responsabilidade dos sócios é restrita ao valor de suas quotas, mas todos respondem solidariamente pela integralização do capital social (art. 1052, CC/2002).

    Passo 4: Administração e representação

    A administração da sociedade poderá ser feita pelo(s) sócio(s) ou por algum administrador constituído nessa parte do contrato. Aqui, é onde se deve colocar quais atribuições, obrigações e restrições a esse(s) administrador(es). Se houver alteração, o contrato social deve ser retificado e ser novamente levado à Junta Comercial do seu Estado.

    Exemplo:

    Cláusula 5ª: A administração da sociedade será exercida pelo Sr. FABIANO ROCHA MITCHELL, brasileiro, casado, corretor de imóveis, com inscrição no CRECI-SP sob nº 123456, residente e domiciliado à Rua Pamplona, 123, apto 91, Bela Vista, São Paulo – SP, com RG de nº 123456 e CPF sob o nº 123.456.789-0. Terá a representação ativa e passiva da empresa, em juízo ou fora dele, tendo para tanto, direito ao uso da denominação social, a faculdade de movimentar contas bancárias, contrair empréstimos, receber e dar quitação, emitir e endossar duplicatas, constituir procuradores em nome da empresa para o bom desempenho das atividades sociais, podendo para tanto, sempre assinar isolada e indistintamente.

    • Parágrafo 1º. Outros administradores poderão ser nomeados em Contrato Social e/ou Alteração Contratual, por um período indeterminado, por deliberação do sócio ou dos sócios representando pelo menos 2/3 do capital social da Sociedade.
    • Parágrafo 2º. Os administradores serão designados “Diretores”.
    • Parágrafo 3. Os Diretores poderão ser destituídos, a qualquer tempo, mediante alteração deste Contrato Social, por deliberação do sócio ou dos sócios representando, no mínimo, 2/3 (dois terços) do capital social da Sociedade.
    • Parágrafo 4º. Os Diretores serão havidos como empossados na data de suas nomeações e permanecerão nos seus cargos até a posse de seus sucessores.
    • Parágrafo 5º. A remuneração dos Diretores será estabelecida por deliberação do sócio ou dos sócios representando a maioria do capital social da Sociedade e será levada à conta de despesas gerais da Sociedade.
    • Parágrafo 6º. A eleição, renúncia ou destituição de Administrador deverão ser feitas neste regulamento, dispensadas as formalidades de termos posse ou renúncia.
    • Parágrafo 7º. O administrador e/ou SÓCIO, representarão a SOCIEDADE, em juízo e fora dele, ativa ou passivamente, perante terceiros e quaisquer repartições públicas federais, estaduais ou municipais, bem como autarquias, sociedades de economia mista e entidades paraestatais.
    • Parágrafo 8º. O administrador deverá zelar pela observância da lei e deste Regulamento, bem como pelo cumprimento das deliberações do(s) SÓCIO(S).
    • Parágrafo 9º. A administração e a representação da sociedade no que diz respeito aos negócios imobiliários, em Juízo ou fora dele, será exercida de forma isolada pelo sócio e responsável técnico nomeado, corretor de imóveis FERNANDO OLIVEIRA DA SILVA, acima qualificado, podendo este ser exercido também por ele em conjunto com um ou com os demais sócios ou diretores.
    • Parágrafo 10º.  Se vier a ocorrer o falecimento ou a retirada do responsável técnico, obriga(m)-se os demais SÓCIOS a apresentar junto ao Conselho Regional de Corretores de Imóveis da 2a. Região – CRECI/SP, no prazo máximo de 30 (trinta) dias, a contar do falecimento ou do desligamento, novo responsável técnico.

    Passo 5: Exercício Social

    É o período de tempo para ser apurado os resultados da empresa. Diante da legislação do Imposto de Renda, é também conhecido como o período-base (anual ou mensal) para apuração da base de cálculo do imposto devido.

    Exemplo:

    Cláusula 6ª: O exercício social iniciar-se-á em 1º de janeiro e encerrar-se-á em 31 de dezembro de cada ano. Ao término de cada exercício social, o administrador procederá à elaboração do inventário, do balanço patrimonial e do balanço de resultado econômico, cabendo-lhe os lucros ou perdas apuradas.

    Passo 6: Disposições gerais

    Aqui é onde se coloca todas as demais observações concernentes ao contrato.

    Exemplo:

    • Cláusula 7ª: OS SÓCIOS declaram, para todos os fins de fato e de direito, que não participam de nenhuma outra pessoa jurídica desta modalidade, bem como declaram não estarem impedidos de serem SÓCIOS por qualquer norma constitucional ou lei especial.
    • Cláusula 8ª: Sob as penas da lei, os SÓCIOS da SOCIEDADE declaram, igualmente, que não foram condenados ou estão sob efeitos de condenação que o proíbam de serem SÓCIOS desta sociedade.
    • Cláusula 9ª: No caso de falecimento de algum SÓCIO, a empresa continuará suas atividades, sendo transferida a titularidade, direitos e obrigações, aos herdeiros e sucessores.

    Parágrafo único. Não sendo possível a sucessão, ou inexistindo interesse por parte dos herdeiros e sucessores, os valores de seus haveres serão apurados e liquidados com base na situação patrimonial da Sociedade, à data da resolução, verificada em balanço especialmente levantado para esse fim.

    • Cláusula 10ª: Este Instrumento Constitutivo será regido pelas disposições constantes no Livro II, Título I-A, Capítulo II do Código Civil, bem como será regida, em caso de omissão da lei especial, de forma suplementar, será regida pelas normas aplicáveis às Sociedades Limitadas.
    • Cláusula 11ª: Em caso de controvérsias oriundas deste Instrumento Constitutivo, fica desde já eleito o foro da Comarca de São Paulo, Estado de São Paulo, excluídos quaisquer outros, por mais privilegiados que forem, para dirimir tais controvérsias.

    Pela exatidão deste instrumento e na melhor forma de direito, os SÓCIOS assinam este instrumento e, 3 (três) vias, de igual forma e teor, que será levado a registro perante o Oficial de Registro Civil de Pessoas Jurídicas competente.

    São Paulo, ___ de ________de 2018.

     

    _______________________________________      _____________________________________

                                 SÓCIO 01                                               SÓCIO 2

    A elaboração de um contrato, se você ainda tiver receio no assunto, sempre é recomendado que seja feito por um advogado. É o profissional ideal para discutir as cláusulas e qual a melhor forma de constituição para cada imobiliária.

    Toda empresa, mesmo sendo do mesmo segmento, possui suas particularidades, então dificilmente um contrato será igual ao outro.

    Tornar-se uma imobiliária é um passo importantíssimo na vida de qualquer corretor, mas como na abertura de qualquer empresa, requer cuidado, estudo e planejamento.

    Você, corretor, tem vontade de ter sua própria imobiliária? Conte um pouquinho para a gente nos comentários.

     

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