Quebra de contrato de aluguel: como funciona?

A quebra de contrato de aluguel nada mais é que o cancelamento do contrato. Quando uma das partes desiste do negócio antes do fim do período do contrato, o que acontece?

O ideal, e mais comum, é que ambas as partes envolvidas em contrato de locação, tanto inquilino quanto proprietário, cumpram com o contrato e possam inclusive renová-lo. No entanto, existem situações em que, por motivos diversos, há a necessidade da quebra de contrato de aluguel. 

O cancelamento do contrato de aluguel precisa seguir algumas regras importantes, portanto, antes de iniciar o processo, tanto inquilino quanto proprietário devem estar cientes das condições para quebra de contrato de aluguel. 

Veja a seguir o que é e como funciona a quebra de contrato de aluguel: 

Quebra de contrato de aluguel: o que é?

A quebra de contrato de aluguel nada mais é que o cancelamento do contrato de locação de um imóvel. Ou seja, quando uma das partes não cumpre as cláusulas do contrato.

Tanto o locador (proprietário) quanto o locatário (inquilino) podem quebrar o contrato de aluguel por diferentes motivos: inadimplência, desistência do contrato, danos ao imóvel, entre outros motivos.

A maioria dos casos de quebra de contrato de aluguel, no entanto, são passíveis de multa.

Algumas regras de quebra de contrato de aluguel podem variar de acordo com a legislação local e com as próprias cláusulas contratuais, mas, de modo geral, seguem as determinações da chamada Lei do Inquilinato (Lei Nº 8.245 do Código Civil Brasilerio).

O que a Lei do Inquilinato diz sobre quebra de contrato de aluguel

De acordo com a Lei do Inquilinato, artigo do Código Civil que, entre outras coisas, regula os termos de locação de imóvel no Brasil, o inquilino pode solicitar a rescisão do contrato de locação a qualquer momento. 

Ainda segundo a lei, o proprietário do imóvel só pode pedir o cancelamento do contrato de locação em situações específicas. 

Por isso, quem está pensando em se tornar um locador ou locatário de imóvel precisa estar atento às regras e entender como esse processo funciona e quais as condições de quebra de contrato de aluguel segundo a lei. 

Veja a seguir as situações em que pode ocorrer quebra de contrato de locação por parque de proprietário e do inquilino. 

Quebra de contrato de aluguel pelo inquilino

Segundo a Lei do Inquilinato, o locatário pode solicitar o cancelamento de contrato de aluguel a qualquer momento e sem necessidade de justificativa. Ou seja, o inquilino não precisa ter um motivo específico para desistir da locação do imóvel.

Apesar da liberdade de quebra de contrato por parte do inquilino, é necessário que algumas regras sejam seguidas. São elas:

• Pagamento da multa referente ao tempo que falta para o fim do contrato, de acordo com o que está determinado no documento; 
• Notificar sobre a desistência de do aluguel com antecedência, normalmente de 30 dias.

Qualquer exceção às regras acima devem estar previstas e claras em contrato assinado pelas duas partes.

Quebra de contrato de aluguel pelo proprietário

De acordo com a Lei do Inquilinato, o proprietário pode quebrar o contrato de aluguel em alguns casos, são eles:

• Em caso de inadimplência por parte do inquilino;
• Para fazer reformas urgentes, determinadas pelo poder público ou que não possam ser realizadas com a permanência do inquilino;
• Caso alguma cláusula do contrato seja quebrada pelo inquilino;
• Se o imóvel for utilizado para alguma ação ilegal ou não prevista em contrato. 

Nestes casos, segundo a lei, não há obrigatoriedade de multa por cancelamento de contrato de aluguel por parte do proprietário.

Isso significa que, caso o locador precise quebrar o contrato de aluguel em algum dos casos citados acima, ele pode solicitar a propriedade de volta sem o pagamento de qualquer taxa ao inquilino.

Quando o inquilino está isento da multa de quebra de contrato de aluguel?

Apesar da lei determinar o pagamento de multa por quebra de contrato por parte do inquilino, existe uma exceção também prevista na legislação que pode facilitar o processo e isentar o inquilino do pagamento desta taxa.

Caso o morador comprove a necessidade da mudança de endereço em decorrência do emprego, ele fica isento do pagamento da multa por rescisão do contrato de aluguel. 

Exemplo: você se mudou para um apartamento alugado há oito meses e, nesse meio tempo, foi transferido de cidade no seu trabalho. Se tiver como provar a necessidade desta mudança, o proprietário deve perdoar a multa por quebra de contrato do aluguel, mesmo que o contrato tenha duração de 12 meses.

Essa é a exceção de pagamento de multa de contrato de aluguel prevista em lei. Qualquer outra situação de isenção deve estar devidamente descrita em contrato assinado por ambas as partes.

Como é calculada a multa por quebra de contrato de aluguel? 

O cálculo da multa em casos de rescisão de aluguel pode variar de acordo com o contrato. Normalmente, a multa se baseia no tempo que falta para o fim do prazo de locação estabelecido no documento.

A Lei do Inquilinato não estabelece nenhum valor específico para multas em caso de rescisão de contrato de aluguel antes do prazo pelo locador. 

No entanto, na maioria das vezes, fica acordado em contrato que o inquilino deverá pagar um valor referente a dois ou três meses de aluguel caso desista da locação antes do prazo estabelecido.

O cálculo do valor também é proporcional ao tempo que falta para o término do contrato.

Exemplo: se o valor da multa determinado em um contrato de locação de 12 meses for R$3.000, mas faltam apenas seis meses para o fim desse prazo, o inquilino deve pagar R$1.500.

Como solicitar a rescisão do contrato de aluguel?

Para solicitar o cancelamento do contrato de aluguel, o inquilino deve formalizar o pedido por meio de uma mensagem, e-mail ou carta para o locador ou a imobiliária responsável pela intermediação da locação. 

O pedido de rescisão do contrato de aluguel deve ter pelo menos 30 dias de antecedência. 

Após a formalização da rescisão, é necessário calcular a multa devida por quebra do contrato antes do prazo, a menos que o cancelamento se deva à mudança de endereço profissional, conforme previsto na lei.

Em seguida, é necessário efetuar o pagamento da multa, de acordo com o que foi determinado em contrato. 

Um ponto importante sobre a quebra de contrato de aluguel é garantir que o inquilino deixe a propriedade nas mesmas condições em que a recebeu. Caso contrário, o proprietário pode exigir que o locador pague uma indenização pelos danos à propriedade.

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