Direito de preferência: o que é e como funciona?

O direito de preferência está relacionado à venda de imóveis alugados. Apesar de a possibilidade de vender um imóvel alugado ser real, é preciso conhecer as implicações legais do ato e verificar bem se o contrato assinado prevê qualquer ação do tipo. O Viva Real explica como ele funciona com mais detalhes.

Qual lei está ligada ao direito de preferência?

A legislação que diz respeito à compra de imóveis alugados é a Lei 8245, chamada de Lei da Locação ou Lei do Inquilinato. Ela prevê algumas situações para o cenário da venda de imóveis alugados: a primeira é o caso de o inquilino querer comprar o imóvel que aluga, e a segunda é quando ocorre o contrário, mas ele deseja manter o aluguel até o fim do contrato.

Para a primeira situação, foi criado o direito de preferência em caso de alienação do imóvel. Já para a segunda situação, foi criada a cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel. Em resumo, são dois direitos existentes: o de preferência e o de vigência.

Essas situações específicas dizem respeito a cláusulas especiais em contratos de locação, combinadas entre inquilino e locatário com a mediação de um advogado civilista. Porém, o direito de preferência está na lei, portanto não depende de qualquer previsão contratual e deve ser sempre respeitado. 

O que é o direito de preferência?

O direito de preferência atesta a prerrogativa de o locatário comprar o imóvel que está alugando sob os mesmos termos e condições de venda a um terceiro. Então, caso o imóvel esteja disponível no mercado imobiliário, os contratos de qualquer interessado devem ser acessíveis ao locatário atual, que pode pagar as mesmas condições e comprar o imóvel.

Por quanto tempo vale esse direito?

O direito de preferência tem validade de 30 dias a partir da data em que o locatário é notificado a respeito da venda. A notificação de venda do imóvel é obrigatória e pode se dar por meio judicial, extrajudicial ou qualquer outro intermédio, e o inquilino deve garantir que o locatário tenha acesso a ela.

Caso os trinta dias se passem e o locatário não faça nenhuma proposta para comprar o imóvel que aluga, o inquilino tem direito contratual de oferecer o imóvel para outros interessados na compra. 

O que ocorre se o prazo do direito de preferência expirar?

Se o direito de preferência expirar, o imóvel pode ser ofertado para terceiros interessados na compra. Os possíveis compradores têm direito de visitar o local, como previsto na Lei do Inquilinato. O locatário é obrigado a receber as visitas, sempre agendadas com antecedência, e não pode sabotá-las ou tentar atrapalhar o processo, com risco de receber multas ou até ser despejado. 

O que é o direito de vigência?

O direito de vigência tem relação com a possibilidade de o locatário querer manter o aluguel do imóvel seguindo o prazo acordado no contrato de locação, mesmo após ele ter sido vendido para uma terceira parte.

Então, caso haja uma estipulação temporal pré-definida no contrato de locação, o locatário não pode ser expulso, tendo direito de permanecer no imóvel até que esse período chegue ao fim. 

Entretanto, para esse direito ser exercido, é preciso que o contrato de locação contenha explicitamente o prazo pré-definido e o registro na matrícula do imóvel, uma exigência do locatário que pode ser sanada antes de assinar o contrato.

Existe algum prazo para a desocupação do imóvel alugado após a venda?

Cada caso é particular, e todas as informações estão no contrato de locação, assinado e analisado previamente. Se houver um prazo já acordado, ele deve ser seguido. 

Já se não constar prazo ou limite no contrato, ou o tempo de aluguel for superior a 30 meses, o comprador deve comunicar a compra ao locatário nos primeiros 90 dias após ela ocorrer. A partir da notificação, o locatário tem mais 90 dias para desocupar o imóvel. 

O direito de preferência busca atingir a igualdade de condições para um locatário que mora em um imóvel que foi colocado à venda no mercado imobiliário. A transparência e a conversa franca entre locatário e locador deve guiar o processo de venda de um imóvel alugado, desde as questões financeiras até as contratuais e as visitas agendadas para possíveis compradores avaliarem o local.

Da parte de quem aluga o imóvel, é indicado se atentar às pequenas cláusulas e aos detalhes do contrato de aluguel, visto que boa parte das condições apresentadas no texto são acordadas no momento da assinatura do contrato. 

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