Quais são os tipos de financiamento imobiliário?

Você encontrou o imóvel perfeito para suas necessidades na Viva Real, mas não tem o dinheiro para pagar à vista, então resolveu financiar. Nesse caso, você precisa conhecer os tipos de financiamento imobiliário, as principais vantagens e desvantagens de cada um deles.

A história do financiamento no Brasil

A possibilidade de financiar um imóvel no Brasil surgiu apenas em 1964, com a criação do Sistema Financeiro de Habitação. Com o SFH, o governo federal buscava reduzir o problema do déficit habitacional no país. Para isso, ele passou a permitir o financiamento de imóveis residenciais para a população de baixa renda.

Já em 1997, o governo criou o Sistema de Financiamento Imobiliário, com um caráter mais amplo e mais flexível às condições de mercado. Assim, o SFI não conta com subsídios governamentais, sendo mais voltado para a classe média e os investidores.

O que o SFH e o SFI têm em comum?

Tanto no SFH como no SFI, você pode financiar mais de um imóvel, desde que atenda aos requisitos de cada sistema. Nos dois tipos de financiamento imobiliário, a renda mínima exigida depende do preço do imóvel e do tempo de financiamento. Esse tempo geralmente varia de 20 a 35 anos, a depender da instituição financeira. 

Hoje, os dois sistemas coexistem na economia brasileira, mas o SFH continua sendo o mais utilizado pelos bancos e o mais procurado pela população. Algumas diferenças entre os dois tipos de financiamento imobiliário contribuem para isso, como você vai ver a seguir.

Diferenças entre o SFH e o SFI

Uma das principais diferenças é que o preço máximo da avaliação do imóvel pelo SFH é de R$ 1,5 milhão e a taxa de juros máxima é de 12% a.a. + TR (taxa referencial), de acordo com o Banco Central. Já no SFI, não há limites determinados. Eles podem ser livremente negociados entre você e o banco, sem interferência do governo.

Porém, preste atenção: o risco da perda do imóvel por inadimplência é maior no financiamento pelo SFI. Isso acontece porque, enquanto a garantia do financiamento imobiliário no SFH é o próprio imóvel financiado, no SFI, a garantia pode ser uma hipoteca ou alienação fiduciária de bem imóvel, por exemplo.

Outra diferença é que o SFH pode ser usado apenas para compra, reforma ou construção de imóvel residencial. Esse imóvel deve estar localizado em área urbana, ter registro do cartório de imóveis correspondente e não ter sido comprado ou construído com a utilização do FGTS nos últimos três anos.

Já pelo SFI, qualquer imóvel pode ser financiado. A única ressalva é que ele não esteja enquadrado no SFH, como residenciais de luxo, comércio, zona rural e localizados fora da região onde você mora ou trabalha.

Qual é o melhor sistema de amortização?

Agora que você entendeu quais são os tipos de financiamento imobiliário, é hora de escolher o melhor sistema de amortização para as parcelas do seu financiamento. Nesse caso, tudo vai depender da sua negociação com o banco ou a instituição que fará o processo.

Na prática, financiar um imóvel significa pegar um empréstimo para comprar um bem cujo valor você não possui à vista. Para você ter condições de quitar a dívida, o valor emprestado é dividido em parcelas, acrescidas de juros e correção monetária, o que vai impactar o valor total pago pelo imóvel.

Como é feito o cálculo das parcelas?

É importante compreender como funciona o cálculo das parcelas e como elas serão amortizadas dentro dos tipos de financiamento imobiliário. Os dois principais modelos de amortização oferecidos pelos bancos no Brasil são o sistema de prestações fixas, ou Tabela Price, e o Sistema de Amortização Contínua, (SAC), em que o valor das parcelas vai diminuindo com o passar do tempo.

O valor da prestação é formado pelo abatimento do saldo devedor (a amortização) junto aos juros (quanto mais longo for o financiamento, maiores são os juros).  Para entender, imagine que você vai financiar um imóvel pelo prazo de 35 anos com uma parcela inicial de R$ 1500, que pode incluir R$ 1100 de juros e R$ 400 de amortização da dívida.

Valor na Tabela Price

Se você escolher pagar pela Tabela Price, as prestações serão fixas do começo até o final do financiamento. No exemplo, ela será R$ 1500 até o final dos 35 anos. Isso significa que o valor da amortização incluído em cada prestação começa menor e vai subindo com o passar do tempo, enquanto os juros incluídos em cada parcela vão caindo.

Valor no SAC

Já se você escolher pagar pelo SAC, o que será fixo é o valor da amortização da dívida. Por isso, os valores das primeiras parcelas tendem a ser maiores que na Tabela Price. Você pode começar pagando R$ 2000 e terminar com parcelas de R$ 600, por exemplo, à medida que os juros e o saldo devedor diminuem.

Se você terá condições de arcar com as parcelas iniciais maiores e ainda pretende quitar a dívida antes do prazo de 35 anos, o SAC é a melhor opção para você. De modo geral, esse é o melhor modelo para financiamento de imóveis. Porém, se você possui uma renda estável, mas não a intenção de quitar a dívida antes do prazo, vale considerar a Tabela Price.

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