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Registro de imóvel: a parte mais importante na compra e na venda

O registro de imóvel é comum e erroneamente tratado como sinônimo de escritura. Porém, na verdade, a escritura é uma etapa do processo de compra e venda de um imóvel. Já o registro é o documento com fé pública mais importante da aquisição e da venda de imóvel.

# Viva Real Publicado em 04/08/2022
Tempo de leitura 5 min

O registro de imóvel é comum e erroneamente tratado como sinônimo de escritura. Porém, na verdade, a escritura é uma etapa do processo de compra e venda de um imóvel. Já o registro é o documento com fé pública mais importante da aquisição e da venda de imóvel.

É o registro de imóvel assegura a transmissão da propriedade e também serve como uma forma de comunicar o histórico daquele imóvel ao poder público. Vamos explicar aqui como fazer o registro de imóvel.

Só é dono quem registra

O registro ocorre em um órgão público, o Cartório de Registro de Imóveis, por isso se diz que ele tem fé pública. Isso significa que você terá um documento com validade jurídica comprovando ser o proprietário daquele imóvel perante os órgãos públicos. Daí vem a máxima popular: “só é dono quem registra!”.

Por isso, mesmo com a escritura definitiva, você não é dono enquanto não registrar. Até lá, você está vulnerável a práticas estelionatárias. Por exemplo, o vendedor pode firmar contrato com duas pessoas, mas a proprietária será aquela que registrar primeiro. Logo, isso deve ser uma prioridade.

Também é importante saber que o registro não acontece em qualquer cartório, mas vai depender da localização dele. Isso porque cada imóvel pertence a um determinado cartório, onde consta a respectiva matrícula. 

A matrícula é um número exclusivo do imóvel, como uma certidão de nascimento, em que consta todo o histórico dele. Ela é composta por dados como a localização, todos os proprietários ao longo da história, se ele já foi ou é objeto de inventário e ações judiciais, datas de registros e averbações, entre outros.

O que fazer antes do registro?

Para se chegar ao registro de imóvel, há outras etapas que o antecedem. Primeiro, após a escolha do seu imóvel, você deve firmar o compromisso de compra e venda com o vendedor. 

Em seguida, vá até ao Cartório de Notas (perceba que não é o de Registro) e, junto ao vendedor, apresente todos os documentos para registro de escritura de imóvel, tais como contrato de compra e venda, documentos pessoais do comprador e vendedor, certidão negativa de ônus, entre outros.

Na prática, os cartórios costumam exigir o pagamento do ITBI para fazer a escritura. Porém, em 2021, o Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu que o ITBI só pode ser cobrado na hora do registro do imóvel, quando há a transferência da propriedade. 

Quando há cobrança indevida, é possível pedir a restituição na Justiça. Após a assinatura e o pagamento da escritura no Cartório de Notas, o novo proprietário deve se dirigir ao Cartório de Registro para consolidar a transmissão da propriedade com o registro de imóvel em cartório. Nessa etapa, não há necessidade da presença do vendedor.

Documentos necessários para registrar o imóvel

Quando estiver pronto para registrar seu imóvel, é importante recolher todos os documentos exigidos pelo cartório, para evitar viagem perdida. Para começar, separe os documentos pessoais do novo proprietário:

  • CPF;
  • RG;
  • comprovante de residência;
  • certidão de casamento e também, se houver, cópia do pacto nupcial;
  • se for pessoa jurídica, deve-se levar a cópia do Estatuto ou Contrato Social.

Também são necessários os documentos do imóvel:

    • escritura, se não se tratar de imóvel financiado;
    • guia do ITBI paga;
  • certidão de registro do imóvel;
  • comprovante de quitação do IPTU (documento emitido pela prefeitura) ou do ITR, caso se trate de imóvel rural;
  • certidão negativa de ônus (atesta que o imóvel não é objeto de penhora, ações de trabalhistas ou quaisquer outros ônus);
  • certidão negativa de dívidas condominiais, se houver administradora ou declaração do síndico;
  • matrícula atualizada.

registro de imóvel - imagem de pessoa entregando documento de casa para assinar

Também existe outro caminho possível, mas você sabe o que é prenotação no registro de imóvel? É como um adiantamento do registro, é a possibilidade de realizar uma anotação ou um registro prévio.

Ela é feita pelo próprio oficial de registro do cartório e possui um prazo de 30 dias para ser convalidada, isto é, transformada em registro. Esse documento garante a otimização do seu tempo quando finalmente for realizar seu registro.

Há diferenças no registro de imóvel financiado?

Em relação ao registro de imóvel financiado, não será necessário se dirigir a um Cartório de Notas. Dirija-se diretamente ao Cartório de Registro. No lugar da escritura, é preciso apresentar o contrato de financiamento com a respectiva instituição financeira.

Quanto custa registrar um imóvel?

Muitos não realizam o registro do imóvel em razão dos valores, preferindo arriscar e confiar na boa-fé alheia. De fato, trazer segurança jurídica para a compra do seu imóvel tem um custo, mas vale a pena para evitar dores de cabeça e se proteger. Agora, vamos entender quanto custa o registro de um imóvel.

O valor para o registro de imóvel é taxa de cartório, por isso vai depender dessa instituição e da legislação de cada estado. É recorrente a prática do valor de 1% do valor venal do imóvel. Se você comprar um imóvel que custa R$ 200 mil, por exemplo, o valor do registro será de aproximadamente R$ 2 mil.

Entretanto, é importante deixar claro que é muito comum que os cartórios cobrem um valor maior. Logo, é bom se precaver e reservar dinheiro para essas variações de preços. Consulte o cartório do imóvel para saber o seu custo específico.

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