Reajuste: quanto pode aumentar o aluguel por ano segundo a legislação?

Seja proprietário, seja inquilino, falar sobre o aumento ou a negociação de aluguel parece sempre ser um assunto delicado. Há muitas dúvidas sobre valores de locação, como funciona, quanto pode aumentar o aluguel por ano, se há uma taxa mínima ou máxima e por aí vai. Contudo, esse não precisa ser um assunto difícil.

Se você acabou de se mudar para um imóvel alugado ou é o locador de uma propriedade alugada, confira este artigo que o Viva Real preparou sobre reajuste de aluguel. Veja como prever o aumento, o índice de variação e outros pontos importantes que garantem acordos e bom convívio entre inquilino e proprietário.

Aumento de aluguel: como funciona?

A Lei do Inquilinato (n.º 8.245/94) permite o reajuste anual do aluguel. No contrato firmado entre o morador e o proprietário, deve haver uma cláusula indicando qual é o índice de reajuste de aluguel utilizado.

O mais comum é o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), ou a famosa “inflação do aluguel”, como ficou conhecido. De modo geral, ele é composto por três outros indicadores que interferem diretamente nas despesas diárias dos brasileiros:

• Índice de Preços por Atacado (IPA-M): refere-se aos preços no atacado;
• Índice dos Preços ao Consumidor (IPC-M): refere-se à inflação varejista;
• Índice Nacional de Custo da Construção (INCC-M): refere-se aos custos de construções para habitação;

IPCA e INPC no reajuste do aluguel

Com uma variação que pode prejudicar tanto o inquilino quanto o locatário, outro índice tem sido bastante utilizado de uns tempos para cá: o IPCA (Índice de Preços no Consumidor Amplo). Diferentemente do primeiro, ele se refere ao preço total mensal acumulado pelo consumidor final.

Além de englobar uma maior parte da população, o IPCA aponta o custo de vida médio baseado em diferentes setores, cada um com um peso diferente, como despesas alimentícias, transporte, saúde, etc.

Por fim, há o INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor), semelhante ao IPCA. A diferença está no público considerado, já que ele abrange famílias com faixa salarial mais baixa e se baseia nos produtos da cesta básica. Assim, é possível ter uma ideia de quanto pode aumentar o aluguel por ano.

Para saber qual é o índice utilizado pelo proprietário, procure a informação no contrato de aluguel. Assim, fica mais fácil calcular a taxa de inflação e prever o valor do aumento para se programar.

Como calcular?

Agora que você já descobriu qual é o índice utilizado, é hora de saber quanto pode aumentar o aluguel por ano. Lembre-se de que o contrato completa um ano a partir do primeiro mês de aluguel.

Para fazer o cálculo, transforme o acúmulo total referente aos 12 meses em números decimais. Então, multiplique os números decimais pelo valor do aluguel atual para chegar ao novo reajuste anual.

Tome como exemplo um aluguel de R$ 2.000 que, em setembro de 2022, completou 12 meses, com o índice IGP-M no contrato. Supondo que o índice acumulou 13,02% de setembro de 2021 a setembro de 2022, o cálculo é: R$ 2.000 x 1,1302 = 2.260,40. Então, serão R$ 260,40 a mais na mensalidade.

Para quem não gosta de contas ou quer confirmar o valor, há várias calculadoras de reajuste de aluguel na internet, como a Calculadora do Cidadão, do próprio Banco Central.

Portanto, não é possível saber exatamente quanto pode aumentar o aluguel por ano, uma vez que isso é determinado pela inflação mensal. Porém, com as informações acima, você pode ter uma boa ideia de quanto pode cobrar ou pagar, sendo proprietário ou morador.

Pode haver reajuste acima do índice?

Apesar de não ser recomendado, alguns proprietários preferem cobrar um reajuste acima do índice. A prática é permitida, mas só pode ocorrer quando o contrato prevê essa atitude. Caso contrário, isso deve acontecer na renovação do contrato.

Além disso, independentemente do índice utilizado, a mudança deve ser feita a partir de indicadores relacionados à inflação. Então, não é permitido utilizar reajustes como o salário-mínimo como base. Também é obrigatório notificar a nova mensalidade a todos os envolvidos antes da cobrança.

Contudo, não é preciso redigir um novo contrato quando há o reajuste de aluguel. Para legalizá-lo, basta assinar um aditivo em que conste o novo valor e a validade dele (de mais 12 meses).

Como negociar?

Para o inquilino, negociar o reajuste de aluguel é uma ótima saída para economizar. A boa notícia é que a Lei do Inquilinato defende a livre negociação do valor entre locador e locatário. Logo, não é obrigatório utilizar os índices mencionados (mas sempre aqueles relacionados à inflação).

Há diferentes maneiras de negociá-lo, como a comprovação da incompatibilidade da renda ou até da queda dela por inúmeros motivos. Além disso, é possível pedir a alteração do índice utilizado, caso seja mais favorável. Por fim, é importante ser um bom inquilino, afinal isso certamente tem peso nas negociações.

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Saber quanto pode aumentar o aluguel por ano, especialmente os índices de reajuste, é um dos primeiros passos para escolher um imóvel. Ainda assim, há várias outras informações importantes relacionadas aos contratos entre locatário e locador que podem ajudar e estão disponíveis no nosso blog.

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