Na hora de financiar seu imóvel, o banco ou a instituição financeira pedirá que você escolha o sistema de amortização do seu financiamento. Aqui, você vai conhecer o tipo mais procurado no Brasil: a Tabela SAC.
O SAC é o Sistema de Amortização Contínua (SAC), pelo qual o valor das parcelas diminui com o passar do tempo. Porém, para você entender o que é Tabela SAC, vamos explicar o que é amortização no financiamento.
Em resumo, a amortização é a redução do saldo devedor de um financiamento, ou seja, do valor emprestado pelo banco. Aqui no Blog da Viva Real, você vai encontrar explicações detalhadas sobre como funciona o financiamento de imóveis.
Imagine que você escolheu um imóvel de R$ 200 mil para financiar em 35 anos, com juros de 9,49% ao ano. Você deu uma entrada de R$ 40 mil, então seu saldo devedor será de R$ 160 mil.
O valor da sua prestação mensal é formado pela parcela do saldo devedor mais os juros do financiamento. Quanto maior for o tempo do financiamento, maiores são os juros. É a relação entre os juros e o abatimento do saldo devedor na composição das parcelas que vai determinar a escolha do melhor sistema de amortização para você.
Os dois principais modelos de amortização de financiamento imobiliário oferecidos pelos bancos no Brasil são justamente a Tabela SAC e o sistema de prestações fixas, ou Tabela Price.
Existem ainda outros tipos, como o Sistema de Amortização Misto (SAM), que faz uma média aritmética da Tabela SAC e da Tabela Price, e o Sistema Alemão, pelo qual os juros são pagos de forma antecipada com prestações iguais.
Aqui, vamos explicar como acontece o cálculo da Tabela SAC. Esse é o sistema mais utilizado no Brasil, por facilitar o pagamento das parcelas ao longo do tempo, principalmente em casos de redução na renda de quem financia o imóvel.
Para começar a escolher qual é a melhor tabela, Price ou SAC, imagine uma prestação mensal de R$ 1500 no seu financiamento, por exemplo. A maior parte desse valor se refere aos juros. É possível que, dos R$ 1500, R$ 1100 sejam juros e apenas R$ 400, amortização.
Se você escolher pagar o financiamento pela Tabela SAC, o valor da amortização será fixo. Por isso, as primeiras parcelas são maiores que na Tabela Price. Em vez de parcelas de R$ 1500, você pode começar pagando R$ 2000 e terminar com parcelas de R$ 600, por exemplo, enquanto os juros e o saldo devedor diminuem.
Já pela Tabela Price, as prestações serão fixas do começo até o final do financiamento. Então, se a parcela inicial for de R$ 1500, ela será R$ 1500 até o final dos 35 anos. O valor da amortização incluso em cada prestação começa menor e sobe com o tempo, enquanto os juros em cada parcela vão caindo.
A melhor forma de entender qual é a diferença entre Tabela Price ou SAC é fazer uma simulação de valores. Vamos pegar o exemplo acima do imóvel de R$ 200 mil financiado em 35 anos.
Aqui na Viva Real, você encontra um simulador de Tabela SAC, capaz de calcular um financiamento pelo sistema de amortização contínua. Você preenche o valor do imóvel, o valor pago na entrada e o prazo de financiamento.
O programa mostra qual será o valor financiado, a taxa de juros mais baixa entre os bancos pesquisados, os valores da primeira e da última parcela. No exemplo, temos um prazo de 420 meses (35 anos), taxa de juros anual de 9,49% e entrada de R$ 40 mil, portanto o valor financiado é de R$ 160 mil.
Neste exemplo, pela Tabela SAC, a primeira parcela paga será de R$ 1656, enquanto a última parcela será de R$ 409. O valor total pago no financiamento ao longo dos 35 anos será de aproximadamente R$ 434 mil.
Se fosse pela Tabela Price, o mesmo exemplo teria parcelas fixas de R$ 1312, do começo até o final dos 35 anos. Já o valor total pago no financiamento seria de aproximadamente R$ 551 mil.
Vejamos alguns pontos importantes para analisar antes de escolher o modelo de amortização.
Um dos principais atrativos da Tabela SAC é a redução gradual do valor das parcelas. Isso ocorre porque a amortização da dívida permanece fixa, enquanto os juros incidem sobre o saldo devedor, que diminui ao longo do tempo.
Esse formato alivia o orçamento conforme os pagamentos avançam, sendo especialmente vantajoso para quem prevê aumento de despesas futuras ou redução de renda.
A Tabela SAC também se destaca pelo menor custo total de juros em comparação com outras modalidades, como a Tabela Price.
Como o saldo devedor é reduzido mais rapidamente, os juros pagos ao longo do financiamento tendem a ser menores, gerando uma economia significativa.
Outro ponto relevante é a previsibilidade oferecida pela Tabela SAC. As primeiras parcelas podem ser mais altas, mas a tendência de queda garante maior controle financeiro no longo prazo. Para quem valoriza planejamento e estabilidade, essa é uma escolha estratégica.
Optar pela Tabela SAC é ideal em situações em que o planejamento financeiro permite arcar com parcelas iniciais mais altas.
Ela se mostra especialmente vantajosa para financiamentos de longo prazo, como a compra de imóveis, em que o menor custo total de juros e a previsibilidade ajudam a garantir a sustentabilidade do compromisso.
Além disso, ela é recomendada para quem deseja reduzir as despesas mensais ao longo do tempo, seja para liberar orçamento ou para equilibrar outros investimentos.
Para chegar a essas parcelas, podemos seguir o passo a passo:
Valor financiado: R$ 120.000
Prazo: 12 meses
Taxa de juros mensal: 1%
Divida o valor financiado pelo número de parcelas:
Amortização fixa: R$ 120.000 ÷ 12 = R$ 10.000 por mês
Saldo devedor inicial: R$ 120.000
Juros do mês: R$ 120.000 × 1% = R$ 1.200
Parcela total: R$ 10.000 (amortização) + R$ 1.200 (juros) = R$ 11.200
Novo saldo devedor: R$ 120.000 – R$ 10.000 = R$ 110.000
Saldo devedor inicial: R$ 110.000
Juros do mês: R$ 110.000 × 1% = R$ 1.100
Parcela total: R$ 10.000 (amortização) + R$ 1.100 (juros) = R$ 11.100
Novo saldo devedor: R$ 110.000 – R$ 10.000 = R$ 100.000
1ª parcela: R$ 11.200
2ª parcela: R$ 11.100
Independentemente do tipo de amortização que você escolher, seu imóvel financiado está à sua espera na Viva Real, a maior plataforma imobiliária do Brasil. Encontre agora a casa ou apartamento dos seus sonhos, com ajuda dos filtros avançados de busca.
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