Convenção de condomínio: tudo o que você precisa saber

Todo morador, seja ele proprietário ou locatário de um apartamento, precisa saber do que se trata a convenção de condomínio e de que forma ela pode impactar o dia a dia da comunidade no espaço condominial.

A verdade é que a vida em condomínio exige regras claras e bem definidas para garantir a harmonia e o bom funcionamento do espaço compartilhado. 

É nesse contexto que a convenção se destaca como um documento fundamental, estabelecendo normas, direitos e deveres para todos os condôminos.

O conteúdo dela é indispensável — mas muita gente ainda tem dúvidas sobre como a convenção condominial funciona e, principalmente, de que forma ela se difere do regimento interno do condomínio.

Para esclarecer tudo sobre esse assunto, o Viva Real preparou um conteúdo especial!

Separamos aqui um artigo que vai ser seu guia completo sobre convenção de condomínio: o que é, importância, obrigatoriedade, e um modelo de como ela deve ser elaborada.

Pronto para conferir mais sobre esse importante documento?

Então acompanhe até o final e boa leitura!

As regras de condomínio são indispensáveis para manter uma boa convivência no espaço residencial, e falamos sobre elas em um artigo aqui no blog: leia na íntegra!

O que é convenção de condomínio?

A convenção de condomínio é um documento oficial e obrigatório que define as regras de funcionamento de um prédio ou conjunto residencial. 

Ela estabelece os direitos e deveres dos condôminos, as normas para o uso das áreas comuns, a forma de administração do condomínio, os procedimentos para convocação de assembleias, a cobrança das cotas condominiais, as sanções para infrações e muito mais.

Qual a importância desse documento?

A importância da convenção condominial reside em diversos aspectos!

Por meio dela, a comunidade do empreendimento habitacional conta com a capacidade de garantir a harmonia e a ordem no ambiente condominial, evitando desentendimentos e promovendo uma convivência saudável entre os moradores.

São impactos desse documento:

• evita conflitos e desentendimentos entre os condôminos, por meio de regras claras e objetivas;
• padroniza procedimentos, facilitando a gestão do condomínio e a tomada de decisões;
• assegura um ambiente propício para uma boa qualidade de vida para todos os moradores;
• garante que todos os condôminos estejam cientes de suas responsabilidades e possam usufruir de seus direitos de forma justa.

É obrigatório ter convenção de condomínio?

Sim, a convenção é obrigatória para todos os condomínios no Brasil, de acordo com o Artigo 1.333 do Código Civil Brasileiro:

“A convenção, elaborada pelos condôminos, rege as relações dos condôminos e com o síndico e é aplicável a todos, ainda que não tenham participado da sua elaboração ou votado em sua aprovação.”

Isso significa que todos os condomínios precisam ter uma convenção que defina as normas de funcionamento do local. 

A convenção deve ser aprovada em assembleia geral, com a maioria qualificada de ⅔ dos votos.

Se um condomínio não tiver convenção, as regras de funcionamento serão regidas pelo Código Civil Brasileiro e pela Lei 4.591/1964 (Lei de Condomínios); no entanto, a ausência de uma convenção específica pode gerar insegurança jurídica e dificultar a resolução de conflitos. 

Isso porque as leis gerais podem não se aplicar a todas as situações específicas do condomínio.

Por isso, é fundamental que todos os condomínios tenham uma convenção devidamente elaborada e registrada.

A diferença entre regimento interno e convenção de condomínio

É importante destacar que a convenção difere do regimento interno. 

Enquanto a convenção estabelece regras mais amplas e abrangentes, o regimento interno trata de questões operacionais e cotidianas, como regras de uso de áreas comuns, normas de convivência e procedimentos internos.

Separamos alguns tópicos importantes para deixar mais clara essa distinção:

É necessário registrar convenção de condomínio em cartório?

O já mencionado Artigo 1.333 do Código Civil determina que a convenção deve ser oficializada com registro no Cartório de Registro de Imóveis, em documentação que precisa vir acompanhada da matrícula do imóvel.

É por meio desse registro jurídico que a convenção pode ter validade contra terceiros, proprietários e inquilinos.

Como se faz uma convenção de condomínio?

A convenção é elaborada pela incorporadora ou construtora, e depois submetida à aprovação em assembleia geral de condôminos, devendo conter informações obrigatórias conforme previsto em lei.

O seu conteúdo deve abranger:

• informações sobre a identificação do condomínio, como nome, endereço e características das unidades privativas e das áreas comuns;
• direitos e deveres dos condôminos, como o pagamento das despesas condominiais, a participação nas assembleias e o respeito às normas estabelecidas;
• boas práticas para o uso das áreas comuns, como piscinas, salões de festas, áreas de lazer e estacionamento, estabelecendo horários, regras de reserva e condições de uso;
• requisitos legais e processuais para propor e aprovar alterações na convenção, incluindo o quórum necessário em assembleia e o registro em cartório das modificações;
• definição da estrutura de administração do condomínio, incluindo as atribuições do síndico, as responsabilidades da assembleia de condôminos e os procedimentos para gestão financeira;
• normas de convivência, como horários de silêncio, regras para ter animais de estimação, descarte de lixo e outras disposições que visam a boa convivência entre os moradores.

Convenção de condomínio pode ser alterada?

Sim, a convenção condominial pode ser alterada — mas o processo é mais complexo do que a aprovação de um regimento interno ou outro documento do condomínio.

Para alterar a convenção, é necessário realizar uma assembleia extraordinária e obter a aprovação de ⅔ dos votos dos condôminos.

Modelo de convenção de condomínio

Separamos aqui um modelo de como a convenção condominial pode ser elaborada, para você consultar e usar como base para a elaboração de uma convenção oficial.

É importante que o modelo seja adaptado à realidade do condomínio, com a inclusão das normas e regras específicas que se aplicam ao local; vale ainda contar com o auxílio de um advogado especializado em Direito Condominial, para trabalhar a redação do texto e garantir a sua adequação à legislação vigente.

Confira:

[Nome do Condomínio]

CNPJ: [Número do CNPJ]

Endereço: [Endereço completo do condomínio]

Inscrição no Registro de Imóveis: [Número da inscrição]

CAPÍTULO I — DA CONSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO

Art. 1º – Constituição do Condomínio

Fica constituído, nos termos da Lei nº 4.591/1964 (Lei de Condomínios) e do Código Civil Brasileiro, o condomínio denominado [Nome do Condomínio], com sede e administração na [Endereço completo do condomínio], composto pelas unidades autônomas residenciais e não residenciais descritas na [Matrícula do Registro de Imóveis].

Art. 2º – Objeto do Condomínio

O condomínio tem por objeto a administração das áreas comuns, a conservação das partes integrantes do edifício, a prestação de serviços essenciais aos condôminos, e a defesa dos direitos e interesses dos condôminos.

Art. 3º – Limites do Condomínio

O condomínio compreende as áreas comuns e as partes integrantes do edifício, conforme descrito na [Matrícula do Registro de Imóveis].

CAPÍTULO II — DOS DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS

Seção I – Dos Direitos dos Condôminos

[inserir texto]

Seção II – Dos Deveres dos Condôminos

[inserir texto]

CAPÍTULO III — DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO

Seção I – Dos Órgãos da Administração

[inserir texto]

…

Como obter a convenção de condomínio?

O síndico é o responsável por manter a convenção de condomínio atualizada e disponível para consulta dos condôminos: o morador pode solicitar uma cópia física ou digital ao síndico.

Em alguns condomínios, a convenção fica disponível para consulta na portaria, geralmente em um local de fácil acesso aos condôminos.

Ainda, se o condomínio possui um site ou usa um app para gerenciamento e comunicação, a convenção pode estar disponível para download na área restrita aos condôminos.

Vale ressaltar que a convenção também pode ser consultada no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca onde se situa o condomínio.

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A convenção de condomínio é um documento essencial para a organização e o bom funcionamento do ambiente condominial. 

Ao estabelecer regras claras e objetivas, ela contribui para a convivência harmoniosa entre os moradores e a preservação do patrimônio comum. 

É fundamental que síndicos e condôminos conheçam e respeitem as disposições da convenção, participando ativamente de sua elaboração e eventuais atualizações para garantir um ambiente condominial saudável e harmonioso.

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