As benfeitorias são melhorias, intervenções e obras de natureza estrutural ou estética realizadas em um imóvel, podendo ser caracterizadas em três tipos diferentes: úteis, voluptuárias ou necessárias.
Cada qual apresenta características únicas e em contratos de aluguel sua realização pode, ou não, ter previsto a compensação financeira realizada pelo(a) proprietário(a) do imóvel para o locatário.
Neste artigo exclusivo, explicamos em detalhe o que são, os tipos e quais benfeitorias são indenizáveis. Continue no artigo e tenha uma ótima leitura!
São consideradas benfeitorias em um imóvel todas as melhorias realizadas, visando aumentar seu valor de mercado, assim como a funcionalidade ou estética. Essencialmente, estas melhorias são classificadas em:
Cada qual apresenta características específicas e, do mesmo modo, implicações de ordem contratual (em caso de aluguel), assim como no valor venal do imóvel ou questões legais, impactando no cálculo do Imposto de Renda.
Como vimos anteriormente, as benfeitorias são classificadas como alterações e melhorias em um determinado imóvel, sendo estas organizadas em três categorias distintas: úteis, voluptuárias ou necessárias.
Confira a seguir as características de cada uma destas melhorias, tendo em vistas aspectos como possibilidade de aumento no valor venal do imóvel, de necessidade para manutenção da habitabilidade ou, ainda, conforto e funcionalidade.
Este tipo é categorizado como intervenções realizadas em um imóvel, aumentando ou facilitando seu uso e, em paralelo, possibilitam maior conforto ou funcionalidade.
Desse modo, não são entendidas como essenciais à manutenção do imóvel, mas proporcionam uma melhoria significativa na sua utilização.
Alguns exemplos podem incluir:
Vale ressaltar que essas modificações podem elevar o valor de mercado do imóvel e, por isso, são frequentemente consideradas investimentos que justificam um aumento no preço de aluguel ou venda.
Representam modificações ou acréscimos que visam alterar o aspecto estético ou de luxo de um imóvel, contudo, sem necessariamente aumentar sua utilidade ou funcionalidade.
Neste sentido, não são consideradas essenciais e realizadas conforme os desejos pessoais do proprietário.
Exemplos podem incluir:
Por serem consideradas não essenciais e baseadas em melhorias de cunho subjetivo, estas melhorias podem ou não valorizar o valor venal do imóvel.
Estas melhorias são caracterizadas por almejar a conservação do imóvel, realizando intervenções essenciais para impedir a sua deterioração.
Desse modo, são fundamentais para manter a propriedade em estado habitável e em condições seguras de uso. Por este aspecto, podem incluir:
Considerando seu objetivo, estas melhorias são geralmente obrigatórias e podem ser exigidas por leis ou regulamentos. Além disso, também contribuem para a manutenção e o potencial aumento do valor do imóvel.
Benfeitorias em imóveis de terceiros se tornam indenizáveis em diversas circunstâncias. Entretanto, são recorrentes quando ocorre a expressa concordância do proprietário ou previsão contratual.
Tendo em vista a natureza da melhoria e alteração no imóvel, a compensação e indenização podem ocorrer de maneira mais facilitada. Por exemplo, nas benfeitorias necessárias, a indenização deve ser realizada, uma vez que sua realização impede deterioração da propriedade.
As caracterizadas como úteis podem ser indenizadas se houver acordo prévio, uma vez que agregam valor ao imóvel e melhoram seu uso. Já as de natureza voluptuárias geralmente não são indenizadas, salvo se houver acordo.
A Lei do Inquilinato, por exemplo, apresenta diretrizes sobre a matéria. Além disso, em casos de desapropriação, todas as melhorias, incluindo as voluptuárias, são indenizáveis pelo poder público, pois representam investimentos do possuidor.
A indenização segue geralmente os termos do acordo entre as partes ou a legislação aplicável. Desse modo, alguns aspectos devem ser observados, de modo que a compensação financeira seja concedida.
Em primeiro aspecto, as melhorias realizadas são avaliadas para ser possível determinar seu valor, o que pode ser feito por meio de um perito ou uma avaliação consensual.
Em contratos de locação, a indenização pode ocorrer por meio de:
Vale ressaltar que, se não houver acordo ou se as partes discordarem do valor, a questão pode ser decidida judicialmente.
Independente das cláusulas contratuais, as melhorias realizadas no imóvel devem ser efetivamente registradas e documentadas. Vale ressaltar que em relações de arrendamento ou locação, as benfeitorias devem ser autorizadas pelo(a) proprietário(a), preferencialmente por escrito.
De posse da autorização, todos os gastos relacionados às melhorias implementadas, sejam classificadas como úteis, voluptuárias ou necessárias, devem ser atestados via comprovantes, recibos ou notas fiscais.
Além deste aspecto, o registro fotográfico também é recomendado. Para tanto, tire fotos e faça vídeos da situação do imóvel antes e depois das melhorias realizadas.
Em paralelo, recomenda-se o registro contínuo e a elaboração de um relatório final de gastos, indicando os valores despendidos com material ou prestação de serviços contratados, contendo os documentos comprobatórios em anexo.
Vale lembrar que, caso esteja previsto em contrato de locação e expressamente autorizado pelo(a) proprietário(a), os gastos com as melhorias podem contar com compensação financeira posterior.
Conhecer os tipos de benfeitorias, suas características e se quais podem ser compensadas financeiramente é essencial tanto para proprietários quanto locatários.
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As alterações e melhorias realizadas em um imóvel locado são classificadas como benfeitorias, por exemplo, tendo o objetivo de evitar a deterioração da propriedade, manter a habitabilidade, conceder maior conforto ou, ainda, aumentar o valor de venda no mercado imobiliário.
Desse modo, estas melhorias são classificadas em três categorias distintas: úteis, voluptuárias ou necessárias. Cada uma impacta de uma maneira específica a habitabilidade e valor do imóvel.
Por estes aspectos, é comum a prática de compensação financeira, realizada pelo proprietário ao inquilino, tendo em vista as melhorias do imóvel. Todavia, nem todas as alterações são passíveis de indenização.
Portanto, em contratos de locação de imóvel, é recomendado conferir as cláusulas do acordo, entrar em contato com o(a) proprietário(a) antes de proceder à realização das melhorias.
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