Valor venal: o que é, importância e como calcular esse indicador

Imagine a seguinte situação: você está comprando um imóvel e precisa calcular o imposto de transmissão de bens imóveis. Ao pesquisar sobre o assunto, você se depara com o termo “valor venal” e fica sem saber o que significa.

No mercado imobiliário, especialmente em contextos de compra, venda e tributação, esse termo é super comum — e saber do que se trata essa estimativa é essencial.

É por meio desse indicador que são estabelecidos valores importantes para transações, taxas diversas e avaliações patrimoniais das mais variadas naturezas, o que o torna indispensável no ramo dos imóveis.

Ainda, o indicador possui uma série de critérios em seus processos de análise para avaliar o potencial de valorização de imóveis, as interações deles com o mercado, e mais diversos outros parâmetros.

Se você veio em busca de esclarecimentos sobre o valor venal para ter maior entendimento sobre o tema, está no lugar certo!

O Viva Real preparou um conteúdo especial sobre o assunto e tira aqui todas as suas dúvidas.

Acompanhe até o final e boa leitura!

O INCC também é outro importante indicador do mercado imobiliário: falamos sobre ele em um artigo especial aqui no blog, clique para ler na íntegra.

O que é valor venal do imóvel?

O valor venal de um imóvel é obtido pelo Poder Público do município onde ele está localizado, e é uma estimativa feita pelo órgão para direcionar o valor a ser pago em uma possível transação.

A estimativa é feita com base no valor praticado pelo mercado, e também mais outros critérios que variam conforme a prefeitura de cada cidade.

Este valor é usado em várias situações, como cálculo de impostos como o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), avaliações patrimoniais, negociações de compra e venda de imóveis e também para fins de seguro.

Qual a importância desse indicador?

O valor venal de um imóvel é de grande importância em diversos aspectos do mercado imobiliário e das questões fiscais. 

Ele é utilizado como base para o cálculo de diversos impostos e taxas relacionados ao imóvel, como o IPTU que citamos acima; inclusive, quanto maior esse valor, maior pode ser o montante desses impostos e taxas.

Ainda, no contexto de transações imobiliárias, esse indicador é uma referência importante para determinar o preço justo de mercado e negociar o valor de compra ou venda do imóvel — ele serve como um determinante do potencial de valorização da propriedade.

Também são outras influências importantes desse indicador:

• uso em avaliações patrimoniais;
• parte do planejamento tributário e financeiro;
• indicador indispensável em análises de mercado;
• base para determinar o valor do seguro de imóveis.

Qual a diferença entre valor venal e valor de referência?

Ambos os conceitos estão relacionados ao mercado imobiliário, mas são utilizados em contextos diferentes.

O valor venal de um imóvel, como explicamos, representa o seu valor de mercado, ou seja, o preço que ele seria negociado em uma transação normal, sem considerar influências atípicas como urgência de venda, situações excepcionais ou fatores subjetivos.

Já o valor de referência, por outro lado, é um conceito mais amplo e pode ser utilizado em diferentes contextos, como avaliações de imóveis, análises de mercado e referências para transações comerciais.

Em algumas situações, o valor de referência pode ser definido por órgãos reguladores do mercado imobiliário ou por instituições financeiras como um parâmetro para determinar o valor máximo ou mínimo aceitável em determinadas negociações ou transações.

Valor venal x Valor de mercado

Também presente nas transações imobiliárias, o valor de mercado é outro forte indicativo, mas que se difere do venal em muitos aspectos.

O valor de mercado é o preço pelo qual um imóvel pode ser vendido no mercado livremente; ele é determinado pela oferta e demanda por imóveis na região, considerando diversos fatores como:

• localização: imóveis em áreas mais valorizadas geralmente têm um valor de mercado elevado;
• estado de conservação: imóveis em bom estado de conservação geralmente têm um valor de mercado mais alto;
• benfeitorias: imóveis com diferenciais, como piscina, jardim ou garagem, também costumam ter um valor de mercado maior.

Separamos aqui um quadro comparativo para determinar as diferenças entre ambos os conceitos:

Valor venal e IPTU: como se relacionam?

Mencionamos anteriormente que o Imposto Predial e Territorial Urbano, o famoso IPTU, tem relação direta com esse indicador — vamos entender como ela se dá?

O valor do IPTU é calculado a partir do venal do imóvel, que é o preço estimado para fins fiscais.

A alíquota do IPTU é um percentual do valor venal que varia de acordo com o município. As prefeituras definem as alíquotas do IPTU por meio de lei municipal.

No geral, as alíquotas do IPTU são progressivas, o que significa que imóveis com um venal mais alto pagam um percentual maior de imposto.

Como calcular o valor venal de um imóvel?

A base de cálculo desse indicativo, para qualquer imóvel, depende de uma série de características da propriedade, que são:

• A = área do terreno;
• VR = valor unitário padrão residencial;
• I = idade do imóvel;
• P = posição do imóvel no logradouro;
• TR = tipologia residencial.

Essas variáveis resultam na seguinte fórmula:

V = A x VR x I x P x TR

Vale destacar que, nessa fórmula, o VR é indicado com base na Planta Genérica de Valores do Município; ainda, a idade do imóvel é contada a partir da concessão do habite-se, da reconstrução ou da ocupação do imóvel.

Também é importante mencionar que o cálculo do indicador varia conforme a prefeitura de cada cidade — por isso, consulte a legislação do município em que o imóvel está localizado.

Como consultar o valor venal de uma propriedade?

Geralmente, o valor venal de um imóvel deve ser consultado na prefeitura da cidade onde ele está, ou na secretaria municipal de fazenda, uma vez que esses são os órgãos responsáveis pela definição e atualização do valor.

Muitas prefeituras disponibilizam informações sobre o valor venal dos imóveis em seus sites oficiais: basta acessar o site da prefeitura e procurar por seções relacionadas à tributação, impostos ou cadastro imobiliário. 

Lá, é possível encontrar ferramentas de consulta online onde é possível inserir dados como o endereço do imóvel para verificar o valor desse indicativo.

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O valor venal de um imóvel é uma métrica fundamental no mercado imobiliário, representando o seu valor de mercado em condições normais de transação. 

Entender como ele é calculado, bem como sua importância em diferentes contextos, pode ajudar proprietários, compradores, investidores e autoridades a tomarem decisões informadas e precisas relacionadas a imóveis e patrimônio.

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