Ordem de despejo: o que é, como funciona, prazo e mais

Para quem vive de aluguel, existe um termo bastante conhecido (e temido): ordem de despejo. Você provavelmente já deve ter ouvido falar dela!

Imagine a seguinte situação: você recebe uma notificação para que ocorra o despejo do imóvel em que habita. O que fazer? Quais são seus direitos? Como se defender?

Em um contexto imobiliário, poucas situações são tão desafiadoras e complexas quanto essa ordem — para inquilinos e proprietários, esse processo pode representar momentos de tensão e incerteza. 

Logo, se você já é inquilino ou está em busca de um imóvel, este é um dos pontos que mais merecem sua atenção, incluindo todas as determinações envolvidas no processo.

É preciso entender o que é a ordem de despejo, como ela funciona, quais os principais motivos que levam a ela e, principalmente, como se defender e quais são os prazos previstos em Lei.

Pensando em te ajudar com esse assunto, o blog do Viva Real, que sempre dá as melhores dicas de aluguel, preparou este artigo para você entender como funciona o despejo.

Acompanhe o conteúdo abaixo até o final para tirar todas as suas dúvidas; boa leitura!

Como funciona a quebra de contrato de aluguel? Para saber tudo sobre esse tema, confira nosso blog especial acerca do assunto.

O que é ordem de despejo?

Também chamada de ação de despejo, ela é uma autorização legislativa, prevista pela Lei do Inquilinato, da retirada de um inquilino do imóvel locado. 

Esse processo acontece em virtude da falta de pagamento ou por outros motivos.

Assim, a ordem de despejo autoriza legalmente que uma pessoa seja retirada do imóvel alugado em casos de descumprimento do contrato, e tal medida foi criada no intuito de que o locador não tenha prejuízos em casos da quebra de contrato por parte do locatário.

Como funciona a ordem de despejo?

Quando uma ação de despejo é emitida, o processo segue uma série de etapas que envolvem notificações legais, prazos e procedimentos específicos.

Após receber a notificação, o inquilino tem um prazo determinado por lei para desocupar o imóvel ou resolver as questões que levaram ao despejo; esse prazo varia de acordo com as leis locais e o motivo da desocupação.

Durante o período de notificação e prazo para desocupação, o inquilino pode buscar soluções alternativas para resolver a situação, como pagamento de aluguel em atraso, reparação de danos à propriedade ou negociação de um acordo com o proprietário.

Vale destacar que, durante o processo de despejo, os pertences do locatário não podem ser retirados do imóvel sem autorização legal. 

No entanto, se o inquilino não desocupar o imóvel dentro do prazo estabelecido, os pertences podem ser removidos do local pelo oficial de justiça após a execução da ordem, geralmente armazenados em local designado pelo oficial de justiça por um período determinado. 

Durante esse tempo, o inquilino ainda tem o direito de recuperar seus pertences mediante pagamento de taxas e despesas de armazenamento.

Quando entrar com pedido de ordem de despejo?

Uma das dúvidas frequentes sobre o assunto é: deve-se esperar quantos meses de aluguel atrasado para a ordem de despejo? 

A resposta pode surpreender, porque, com apenas um dia de aluguel atrasado, o proprietário já pode entrar com essa ação.

No entanto, na prática, isso não é muito comum; a maioria dos donos de imóveis alugados espera algumas repetições de atraso para iniciar a medida, devido à burocracia. 

Isso também vai depender de fatores como a relação entre o credor e o inquilino, e o histórico de bom pagador dele.

Geralmente, a ordem é o último recurso do proprietário e só ocorre quando algumas das situações previstas em lei acontecem. 

Caso o dono queira, por exemplo, rever o imóvel antes do período de contrato, ele deve entrar com um pedido de desocupação, realizando uma negociação entre as partes.

Casos que levam à ordem de despejo

A ação de despejo por falta de pagamento é a mais comum, porém, existem outros motivos, como:

• fim do prazo para locação;
• necessidade de reparos urgentes;
• descumprimento de cláusula contratual;
• descumprimento de rescisão de contrato;
• morte do locatário (sem sucessor legítimo);
• fim de contrato de trabalho (quando o imóvel é ligado ao empregador).

Caso se encaixe em alguma destas situações, o inquilino recebe um pedido de desocupação do imóvel e, se ele se recusar a sair, o proprietário terá direito de entrar com a ordem. 

A seguir, entenda detalhadamente como funciona o processo em cada caso.

1. Falta de pagamento

Atrasar outros pagamentos além do aluguel, como IPTU, condomínio, contas de água, energia, entre outros, pode justificar uma ação de despejo. Nestes casos, entram garantias como o seguro-fiança e o fiador.

Isso porque o locador pode recorrer a eles para o pagamento das dívidas em aberto; se ele não for realizado por nenhuma das partes mesmo assim, pode-se entrar com uma liminar de despejo.

Como cobrar inquilino inadimplente durante o aluguel?

Assim que o aluguel estiver em atraso, vale enviar uma notificação por escrito ao inquilino informando sobre o atraso e solicitando o pagamento imediato. 

Essa notificação deve ser clara, específica e incluir detalhes como o valor devido, a data de vencimento e um prazo para pagamento.

É essencial prezar por uma comunicação aberta e transparente com o inquilino: ouça suas razões para o atraso no pagamento e tente negociar um plano de pagamento viável, estando aberto a soluções alternativas.

Se o inquilino não responder à notificação inicial ou não cumprir o prazo para pagamento, envie avisos e cartas formais adicionais, conforme exigido pela legislação local. Os documentos devem ser redigidos de acordo com as leis, detalhando as consequências do atraso e os próximos passos a serem seguidos.

Agora, se todas as tentativas de comunicação e negociação falharem, considere buscar recursos legais para cobrar o aluguel inadimplente — um deles, a ação de despejo.

2. Descumprimento de cláusulas

Se uma cláusula prevista no contrato averbado em cartório for descumprida pelo inquilino, o proprietário pode entrar com uma ação de despejo na Justiça. 

Lembramos que, para isso, será preciso comprovar as acusações.

3. Descumprimento de rescisão de contrato

Quando inquilino e locatário decidem, mutuamente, rescindir o contrato de aluguel, por escrito e com duas testemunhas, o imóvel deve ser desocupado em até seis meses. 

Se isso até este período, é possível entrar com uma ação de despejo.

4. Fim do prazo de contrato

Nesse caso, com o fim do período de aluguel determinado e sem a renovação dele, o inquilino deve deixar o imóvel. 

Caso contrário, a liminar de despejo é válida.

5. Fim de contrato de trabalho

Este caso se refere especificamente a empregadores que oferecem moradia a funcionários, estabelecendo um vínculo entre emprego e imóvel. 

Sendo assim, ao finalizar o contrato de trabalho, também se encerra o período de permanência do trabalhador na residência, que precisará ser devolvida.

6. Necessidade de reparos urgentes

A ordem de despejo pode ser solicitada em casos de realização de obras urgentes que inviabilizam que o morador permaneça no imóvel, caso ele insista em continuar no local.

7. Morte do locatário

Esta situação é bastante particular. Quando o inquilino falecido não tem cônjuge/companheiro, herdeiro legítimo ou até dependente econômico que já moravam no local, o dono pode exigir a retomada do bem.

Qual o prazo de uma ordem de despejo?

Considerando que todas as tentativas de negociação anteriores não surtiram efeito, o inquilino recebe a notificação do despejo e tem um prazo de 30 dias para desocupar o imóvel em questão.

Se, ainda assim, o imóvel não for entregue ao proprietário, o locatário tem ainda um período de 15 dias para a chamada “desocupação voluntária”.

Persistindo a permanência no imóvel após esse prazo total de 45 dias, o dono da propriedade pode acionar forças de segurança, impondo a desocupação.

Como fazer uma ordem de despejo?

Para entrar com uma ordem de despejo, é preciso contar com a ajuda de um advogado especialista na Lei de Inquilinato ou recorrer à defensoria pública gratuitamente.

Feito isso, é necessário preparar uma justificativa legal para a ação e levantar alguns documentos como cópias do contrato e comprovantes de inadimplência.

Enquanto isso, o inquilino recebe uma intimação e tem a oportunidade de liquidar a dívida.

Vamos detalhar como funciona o processo de despejo para deixar o assunto ainda mais claro; acompanhe abaixo:

Documentação necessária

A documentação necessária para uma ordem de despejo pode variar dependendo das leis e regulamentos locais, bem como das circunstâncias específicas do caso. 

No entanto, geralmente, os documentos necessários para iniciar um processo de despejo incluem:

• contrato de locação;
• aviso de despejo formal;
• notificações de atraso enviadas;
• comprovantes de pagamento e comunicações;
• documentação de violência ou danos, quando necessário.

Etapas que devem ser seguidas

A ação de despejo costuma ser dividida em um processo de três passos:

1. notificação: o proprietário notifica o inquilino sobre a sua intenção de desocupar o imóvel; essa notificação pode ser feita de forma extrajudicial (carta registrada ou entrega pessoal) ou judicial (através de um advogado);
2. ação judicial: se o inquilino não desocupar o imóvel após a notificação, o proprietário pode entrar com uma ação de despejo na justiça;
3. despejo: se a ação for julgada procedente, o juiz emitirá uma ordem de despejo, que autoriza a desocupação forçada do imóvel.

Direitos e responsabilidades do locatário durante o despejo

Durante um processo de despejo, tanto o locatário quanto o locador têm direitos e responsabilidades que devem ser respeitados para garantir um procedimento justo e legal.

O locatário tem o direito de receber uma notificação adequada e por escrito sobre o despejo, que deve incluir os motivos para o despejo, o prazo para desocupação e as opções disponíveis para resolver a situação, se houver.

Ainda, ele tem o direito a um prazo legal para desocupar o imóvel após a emissão da ordem.

Durante o processo de despejo, o locatário tem o direito à privacidade e à segurança pessoal, e o locador não pode tomar medidas que violem esses direitos, como invadir o imóvel sem permissão.

Ainda, se o locatário contestar a ordem de despejo ou houver disputas legais em andamento, o locatário tem o direito a uma audiência judicial onde pode apresentar seus argumentos e evidências perante um juiz.

Dentre as responsabilidades do inquilino durante o processo, vale destacar:

• respeito às leis e regulamentos relacionados ao despejo, bem como às instruções e decisões do tribunal, se houver;
• cooperação durante o despejo, respondendo às notificações e comparecendo às audiências, se necessário, conforme exigido pela lei;
• desocupação do imóvel depois do término do prazo legal, de forma voluntária e devolvendo a propriedade nas condições acordadas no contrato de locação.

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Em resumo, hoje você viu que uma ordem de despejo é um processo legal complexo que requer compreensão dos direitos e responsabilidades de ambas as partes. 

Com comunicação aberta, conhecimento legal e busca por soluções colaborativas, é possível lidar com essa situação de forma adequada e respeitosa, minimizando conflitos e impactos negativos para todas as partes envolvidas.

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