Para quem vive de aluguel, existe um termo bastante conhecido (e temido): ordem de despejo. Você provavelmente já deve ter ouvido falar dela!
Imagine a seguinte situação: você recebe uma notificação para que ocorra o despejo do imóvel em que habita. O que fazer? Quais são seus direitos? Como se defender?
Em um contexto imobiliário, poucas situações são tão desafiadoras e complexas quanto essa ordem — para inquilinos e proprietários, esse processo pode representar momentos de tensão e incerteza.
Logo, se você já é inquilino ou está em busca de um imóvel, este é um dos pontos que mais merecem sua atenção, incluindo todas as determinações envolvidas no processo.
É preciso entender o que é a ordem de despejo, como ela funciona, quais os principais motivos que levam a ela e, principalmente, como se defender e quais são os prazos previstos em Lei.
Pensando em te ajudar com esse assunto, o blog do Viva Real, que sempre dá as melhores dicas de aluguel, preparou este artigo para você entender como funciona o despejo.
Acompanhe o conteúdo abaixo até o final para tirar todas as suas dúvidas; boa leitura!
Também chamada de ação de despejo, ela é uma autorização legislativa, prevista pela Lei do Inquilinato, da retirada de um inquilino do imóvel locado.
Esse processo acontece em virtude da falta de pagamento ou por outros motivos.
Assim, a ordem de despejo autoriza legalmente que uma pessoa seja retirada do imóvel alugado em casos de descumprimento do contrato, e tal medida foi criada no intuito de que o locador não tenha prejuízos em casos da quebra de contrato por parte do locatário.
Quando uma ação de despejo é emitida, o processo segue uma série de etapas que envolvem notificações legais, prazos e procedimentos específicos.
Após receber a notificação, o inquilino tem um prazo determinado por lei para desocupar o imóvel ou resolver as questões que levaram ao despejo; esse prazo varia de acordo com as leis locais e o motivo da desocupação.
Durante o período de notificação e prazo para desocupação, o inquilino pode buscar soluções alternativas para resolver a situação, como pagamento de aluguel em atraso, reparação de danos à propriedade ou negociação de um acordo com o proprietário.
Vale destacar que, durante o processo de despejo, os pertences do locatário não podem ser retirados do imóvel sem autorização legal.
No entanto, se o inquilino não desocupar o imóvel dentro do prazo estabelecido, os pertences podem ser removidos do local pelo oficial de justiça após a execução da ordem, geralmente armazenados em local designado pelo oficial de justiça por um período determinado.
Durante esse tempo, o inquilino ainda tem o direito de recuperar seus pertences mediante pagamento de taxas e despesas de armazenamento.
Uma das dúvidas frequentes sobre o assunto é: deve-se esperar quantos meses de aluguel atrasado para a ordem de despejo?
A resposta pode surpreender, porque, com apenas um dia de aluguel atrasado, o proprietário já pode entrar com essa ação.
No entanto, na prática, isso não é muito comum; a maioria dos donos de imóveis alugados espera algumas repetições de atraso para iniciar a medida, devido à burocracia.
Isso também vai depender de fatores como a relação entre o credor e o inquilino, e o histórico de bom pagador dele.
Geralmente, a ordem é o último recurso do proprietário e só ocorre quando algumas das situações previstas em lei acontecem.
Caso o dono queira, por exemplo, rever o imóvel antes do período de contrato, ele deve entrar com um pedido de desocupação, realizando uma negociação entre as partes.
A ação de despejo por falta de pagamento é a mais comum, porém, existem outros motivos, como:
Caso se encaixe em alguma destas situações, o inquilino recebe um pedido de desocupação do imóvel e, se ele se recusar a sair, o proprietário terá direito de entrar com a ordem.
A seguir, entenda detalhadamente como funciona o processo em cada caso.
Atrasar outros pagamentos além do aluguel, como IPTU, condomínio, contas de água, energia, entre outros, pode justificar uma ação de despejo. Nestes casos, entram garantias como o seguro-fiança e o fiador.
Isso porque o locador pode recorrer a eles para o pagamento das dívidas em aberto; se ele não for realizado por nenhuma das partes mesmo assim, pode-se entrar com uma liminar de despejo.
Assim que o aluguel estiver em atraso, vale enviar uma notificação por escrito ao inquilino informando sobre o atraso e solicitando o pagamento imediato.
Essa notificação deve ser clara, específica e incluir detalhes como o valor devido, a data de vencimento e um prazo para pagamento.
É essencial prezar por uma comunicação aberta e transparente com o inquilino: ouça suas razões para o atraso no pagamento e tente negociar um plano de pagamento viável, estando aberto a soluções alternativas.
Se o inquilino não responder à notificação inicial ou não cumprir o prazo para pagamento, envie avisos e cartas formais adicionais, conforme exigido pela legislação local. Os documentos devem ser redigidos de acordo com as leis, detalhando as consequências do atraso e os próximos passos a serem seguidos.
Agora, se todas as tentativas de comunicação e negociação falharem, considere buscar recursos legais para cobrar o aluguel inadimplente — um deles, a ação de despejo.
Se uma cláusula prevista no contrato averbado em cartório for descumprida pelo inquilino, o proprietário pode entrar com uma ação de despejo na Justiça.
Lembramos que, para isso, será preciso comprovar as acusações.
Quando inquilino e locatário decidem, mutuamente, rescindir o contrato de aluguel, por escrito e com duas testemunhas, o imóvel deve ser desocupado em até seis meses.
Se isso até este período, é possível entrar com uma ação de despejo.
Nesse caso, com o fim do período de aluguel determinado e sem a renovação dele, o inquilino deve deixar o imóvel.
Caso contrário, a liminar de despejo é válida.
Este caso se refere especificamente a empregadores que oferecem moradia a funcionários, estabelecendo um vínculo entre emprego e imóvel.
Sendo assim, ao finalizar o contrato de trabalho, também se encerra o período de permanência do trabalhador na residência, que precisará ser devolvida.
A ordem de despejo pode ser solicitada em casos de realização de obras urgentes que inviabilizam que o morador permaneça no imóvel, caso ele insista em continuar no local.
Esta situação é bastante particular. Quando o inquilino falecido não tem cônjuge/companheiro, herdeiro legítimo ou até dependente econômico que já moravam no local, o dono pode exigir a retomada do bem.
Considerando que todas as tentativas de negociação anteriores não surtiram efeito, o inquilino recebe a notificação do despejo e tem um prazo de 30 dias para desocupar o imóvel em questão.
Se, ainda assim, o imóvel não for entregue ao proprietário, o locatário tem ainda um período de 15 dias para a chamada “desocupação voluntária”.
Persistindo a permanência no imóvel após esse prazo total de 45 dias, o dono da propriedade pode acionar forças de segurança, impondo a desocupação.
Para entrar com uma ordem de despejo, é preciso contar com a ajuda de um advogado especialista na Lei de Inquilinato ou recorrer à defensoria pública gratuitamente.
Feito isso, é necessário preparar uma justificativa legal para a ação e levantar alguns documentos como cópias do contrato e comprovantes de inadimplência.
Enquanto isso, o inquilino recebe uma intimação e tem a oportunidade de liquidar a dívida.
Vamos detalhar como funciona o processo de despejo para deixar o assunto ainda mais claro; acompanhe abaixo:
A documentação necessária para uma ordem de despejo pode variar dependendo das leis e regulamentos locais, bem como das circunstâncias específicas do caso.
No entanto, geralmente, os documentos necessários para iniciar um processo de despejo incluem:
A ação de despejo costuma ser dividida em um processo de três passos:
Durante um processo de despejo, tanto o locatário quanto o locador têm direitos e responsabilidades que devem ser respeitados para garantir um procedimento justo e legal.
O locatário tem o direito de receber uma notificação adequada e por escrito sobre o despejo, que deve incluir os motivos para o despejo, o prazo para desocupação e as opções disponíveis para resolver a situação, se houver.
Ainda, ele tem o direito a um prazo legal para desocupar o imóvel após a emissão da ordem.
Durante o processo de despejo, o locatário tem o direito à privacidade e à segurança pessoal, e o locador não pode tomar medidas que violem esses direitos, como invadir o imóvel sem permissão.
Ainda, se o locatário contestar a ordem de despejo ou houver disputas legais em andamento, o locatário tem o direito a uma audiência judicial onde pode apresentar seus argumentos e evidências perante um juiz.
Dentre as responsabilidades do inquilino durante o processo, vale destacar:
Em resumo, hoje você viu que uma ordem de despejo é um processo legal complexo que requer compreensão dos direitos e responsabilidades de ambas as partes.
Com comunicação aberta, conhecimento legal e busca por soluções colaborativas, é possível lidar com essa situação de forma adequada e respeitosa, minimizando conflitos e impactos negativos para todas as partes envolvidas.
Agora que você já sabe como funciona a ordem de despejo, que tal buscar um novo imóvel para alugar?
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