Inventário de imóvel: como funciona?

A morte de um familiar querido é sempre um momento delicado para toda a família. Quando a pessoa que faleceu deixa bens para os herdeiros, como casas ou apartamentos, é preciso realizar o inventário de imóvel.

Quer saber tudo sobre esse assunto, incluindo o que é o inventário, o que é necessário para realizá-lo e quais são os custos envolvidos nesse tipo de operação? Então, continue lendo este conteúdo.

O que é inventário de imóvel?

Em primeiro lugar, o que é inventário de imóvel? O inventário de imóvel é um processo legal de levantamento das propriedades deixadas por alguém que já faleceu para os herdeiros. Esse procedimento é necessário para transferir os bens aos sucessores de acordo com a legislação vigente. No Brasil, a lei do inventário de imóvel é a nº 11.441, de 2007.

Basicamente, a lei estabelece que, quando uma pessoa falece, é preciso realizar o inventário para identificar, avaliar e listar todos os bens deixados. O documento garante que a transferência de bens seja feita de forma legal e transparente, evitando futuros problemas relacionados à propriedade. Cabe ressaltar que esse procedimento pode ser burocrático e cansativo caso não seja feito com a orientação legal de um advogado qualificado.

Como o inventário de imóvel funciona?

O inventário de imóvel é conduzido por um advogado e ocorre em um cartório ou um tribunal para dar início à herança. Durante o processo, são reunidos documentos, os bens são avaliados, as dívidas do falecido são pagas e, finalmente, os imóveis são transferidos para os herdeiros legais, que passam a ser os novos proprietários.

Em resumo, existem duas formas de fazer o inventário de imóvel: a extrajudicial, que é amigável, ou seja, todos os herdeiros concordam com a divisão dos bens, e a judicial, quando há disputas ou divergências entre os herdeiros.

Judicial

Caso o inventário seja feito por meio da via judicial, envolvendo débito ou litígio (conflito de interesses), pode levar mais de uma década. A demora pode ocorrer em função de complicações decorrentes de venda, aquisições, cotas sociais de empresas ou sociedades com terceiros, por exemplo.

Extrajudicial

Um acordo extrajudicial só pode ser feito em situações que não haja litígio, testamento ou menores de 18 anos entre os herdeiros. Além de ser mais rápido (demora apenas entre dois e três meses), esse inventário é muito mais barato e menos estressante porque não depende da burocracia judiciária.

Como fazer o inventário de imóvel?

Para fazer o inventário ou o espólio de imóvel, é preciso contratar um advogado. Esse profissional é responsável por elaborar a petição, que deve ser enviada para a Secretaria da Fazenda e Planejamento, órgão que analisa a situação dos bens.

Em seguida, é necessário providenciar todos os documentos e certidões que comprovam se o falecido possuía dívidas em relação aos bens. Para tanto, considere a expedição e a apresentação da seguinte documentação pessoal e relativa ao imóvel inventariado:

• RG, CPF e comprovante de residência;
• documentos que comprovem a titularidade do bem;
• certidão da matrícula do imóvel atualizada (até 30 dias);
• certidão de quitação municipal;
• certidão de ônus reais (gerada pelo poder judiciário para comprovar que o bem não é objeto de outra ação judicial);
• Guia de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU);
• Declaração de pagamento do Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD).

Quanto custa fazer o inventário de imóvel?

Agora, qual é o valor do inventário de um imóvel? Na teoria, essa equação é simples: basta somar os direitos (os bens, representados pelas propriedades do falecido) e subtrair os deveres (as dívidas). Como resultado, o saldo é dividido entre os herdeiros. Porém, na prática, o processo pode custar muito dinheiro.

No entanto, é possível dizer, em média, no cálculo de quanto custa o inventário de um imóvel, considera-se que de 11% a 13% da herança é um percentual razoável. Imagine que um familiar deixe um patrimônio de R$ 1 milhão, por exemplo. Nesse caso, se a família gastar 12% com o inventário, terá um custo de R$ 120.000.

Porém, para definir qual é o valor do inventário de um imóvel, também é preciso considerar os honorários do advogado e, principalmente, as despesas com os impostos.

Pagamento do ITCMD

Antes da distribuição dos bens aos herdeiros, é importante pagar os impostos devidos, caso existam. O Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) é um tributo estadual que incide sobre a transmissão de bens e direitos decorrentes de heranças (transmissão causa mortis) e doações em vida (transmissão por doação).

Cada estado brasileiro tem a própria legislação específica para o ITCMD. Na transmissão causa mortis, ele é aplicado quando ocorre a sucessão hereditária, ou seja, a transferência de bens e direitos do falecido para os herdeiros legais ou os testamentários. A alíquota do imposto pode variar conforme o valor dos bens e a legislação estadual.

Na transmissão por doação, o ITCMD é devido quando uma pessoa faz a transferência de bens ou direitos para outra, de forma gratuita, sem contraprestação. Isso inclui doações de imóveis, por exemplo. A alíquota do imposto também pode variar conforme o estado e o valor do bem doado.

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