O que síndico e moradores podem ou não podem nos condomínios.

21/01/2014 @ 9:44

Todo condomínio precisa de regras de convívio social para funcionar em harmonia, e tais diretrizes estão previstas na convenção de condomínio ou, em alguns casos, no regulamento geral.
A convenção é a norma máxima e deve ser aplicada pelo síndico e corpo diretivo e observada e respeitada por todos os moradores, independentemente de concordarem ou não com seu conteúdo. Uma vez aprovada em assembléia, vale como lei e só pode ser mudada com quórum especial e convocação específica para este fim. Somente se for contrária à lei, suas regras poderão ser contestadas ou, quando for omissa em algum ponto, prevalece aquilo que a legislação determina. Essas são as diretrizes básicas da regulamentação de um condomínio.

A área comum, conforme o próprio nome sugere, pertence a todos e deve ser usada de forma coletiva e harmônica, sem prejuízo de qualquer morador. Por exemplo, ninguém pode ser privado de usar a piscina porque um dos vizinhos não gosta da pessoa. A restrição ao uso de qualquer equipamento da área comum precisa ter uma justificativa plausível.

No exemplo da piscina, a convenção pode prever a exigência de apresentação de exame médico periódico para utilização do espaço. Então, se um morador não apresentar o documento, poderá ser impedido de usar a área. Se não houver nenhuma previsão escrita nesse sentido, não pode haver restrições para o uso.

O mesmo ocorre com as demais áreas comuns e então é a vontade da maioria, representada na convenção, que prevalece. Assuntos como áreas nas quais se pode ou não circular com bicicletas e animais, uso de vaga de garagem e forma de sorteio, horário de funcionamento de salões, academia, sauna e outras dependências comuns, entre outras coisas, devem ter o uso disciplinado pela convenção. O síndico não pode simplesmente mandar ou desmandar, esses tópicos devem constar no documento.

A convenção também estipula as multas e a forma de aplicá-las em caso de desrespeito às normas estabelecidas e serve de referência para o síndico administrar o condomínio.

Condomínio significa domínio comum, ou seja, todos são proprietários e têm direitos e obrigações. Isso implica em respeitar o direito alheio. É importante deixar claro que o síndico é um apenas um administrador do condomínio e pode, ou não, ser morador ou condômino. Segundo a lei, qualquer pessoa, até um estranho, pode ser síndico, desde que eleito em assembléia. Desta forma, fica claro que o síndico não é dono de nada, e não pode, de nenhuma maneira, criar regras ou impor restrições de qualquer ordem, salvo aquelas estabelecidas na convenção.

Em outras palavras, o papel do síndico é apenas fazer valer o que está escrito.

Nos apartamentos, que são propriedades privadas, também existem regras de convivência que devem ser observadas. Muitos pensam que a chamada “lei do silêncio” vale somente para depois das 22 horas, mas não é bem assim.

Independentemente do horário, deve ser observado o bom senso, a urbanidade e o respeito mútuo entre os vizinhos. Vez ou outra, alguém pode fazer uma festinha em casa e aumentar o volume do som, mas som altíssimo, todos os dias, com “pancadão” na cabeça dos vizinhos, viola princípios de convivência social e pode ser reprimidos.

A questão é muito delicada, pois é subjetiva. O respeito ao direito alheio de forma dosada, sabendo quando se encerra o direito de um e começa do outro, é muito sutil e depende, em muitos casos, de que ângulo se observa a questão.

Uma reforma no apartamento, com quebra de piso e marretadas, certamente incomoda muito mais do que qualquer música alta, mas é necessário realizá-la e, apesar de irritante, precisa ser tolerada pelos demais moradores. Brigas de casal aos gritos, com palavrões e quebra-quebra, todo dia, independente do horário, podem ser interpretadas como comportamento antissocial, pois ferem princípios morais do senso geral e podem causar constrangimento aos vizinhos, especialmente às crianças e idosos.

Não existe uma receita pronta, depende de cada caso, mas, certamente, a melhor medida em todas as situações é sempre o diálogo e o bom senso.

Se os problemas não forem resolvidos de forma amistosa, a aplicação de multas e, em último caso, a expulsão do morador encrenqueiro, mesmo que dono do apartamento são medidas possíveis.

59 Comentários

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António José pardal felix

Posso estender a roupa, tipo lençóis até quase arrastar na varanda do vizinho de baixo

Responder
Dayane Burgos

Olá, Antônio.

Não é possível saber se existe ou não uma regra para este tipo de situação. Neste caso, é válido consultar a Ata do condomínio. Entretanto, não é bacana que isto ocorra com frequência e caso haja algumas eventualidades, converse com seu vizinho de baixo para ver se ele permite que você estenda o lençol até a varanda dele, já que, querendo ou não, acaba invadindo a “privacidade” dele.

Um beijo e boa sorte.

Wesley Marcos

Olá , tudo bem ? Tenho um animal de estimação ( cão) e tem morador, um casal em específico que vê coisas a onde não há, o sindico encaminhou um comunicado colocando a regra onde fala sobre animais, não permanecer com o animal nas áreas comuns. Mas eu não permaneço e sim transito, pois as escadas é o único lugar de entrada e saída do prédio. Fora que reclamarão ( o mesmo casal)que acharam bola de pelo em apto sendo que meu cão fica no terraço e é de pelo curto.

Responder
Dayane Burgos

Olá, Wesley. Entendemos o seu caro 🙁
qual é a sua dúvida com relação à este evento?

Abraço e até breve.

Dayane Burgos

Obrigada, Luciano. Espero que tenhamos ajudado você a solucionar a sua dúvida. Volte sempre que quiser.

Um grande abraço 🙂

Danilo Souza

Olá Manoel. Tudo bom?

Se não for contra as regras do condomínio, recomendo que fale com o sindico e conferir a ATA para ter certeza.

Boa sorte e abraço 🙂

Erika

Bom dia, gostaria de saber se podem plantar cactos nas áreas comuns, nas gramas em que vivem cheios de criancas?

Responder
Danilo Souza

Olá Erika. Tudo bom?

Se for uma pessoa especifica que está plantando, você pode conversar com ele (a) para resolver sem muito movimento. Caso não funcione você pode comunicar o sindico do seu condomínio, que por questões de segurança se há possibilidade da retirada dos cactos. Se isso não funcionar você poderá recorrer a uma assembléia para expor isso para todos para tomarem uma decisão coletiva.

Boa sorte e abraço 🙂

gel

ola! gostaria de saber se o condomínio pode determina horas para que eu possa usar a piscina?
onde moro estao tentando colocar estas regras.
o caso e que gosto de fzr meu execícios pela manha das 6 as 7 horas, e eles querem colocar que so pode utilizar das 9 da manha as 21 da noite, ele podem fzr isso?

Responder
Danilo Souza

Olá Gel. Tudo certo?

Você pode ver se esse horário que foi colocado consta nas regras do condomínio, caso contrário você poderá recorrer a ATA e tentar marcar uma reunião geral para resolver esse assunto.

Boa sorte e abraço 🙂

Willian

Ola. Faço uso frequente de maconha em minha residência. Sou morador. Outras pessoas do prédio fumam cigarro. Recebi uma notificação sobre reclamação de moradores. Gostaria de saber ate onde isso é válido? Obrigado.

Responder
Danilo Souza

Olá Willian. Tudo bom?

É válido você ler o contrato do condomínio e caso haja alguma cláusula falando sobre isso, você deverá respeitar e informar o sindico que outras pessoas fazem o mesmo. Mas é recomendável que você converse e entre em um acordo com o sindico e os moradores, nem que isso precise de uma reunião geral!

Boa sorte e abraço 🙂

Tatiane

Tenho uma dúvida… Meu nome é Tatiane e moro em um condomínio q funciona assim se eu reclamar manda eu ler a norma … Ai numa festa conversando com outro morador percebo q a vida dele e bem mais fácil q a minha. Estes dias esqueci a chave do carro na minha bolsa… Ai pedi para a portaria segurar para ligar para meu marido ir pegar. Ela disse q não poderia receber devido as regras.. Ai conversando com outra moradora ela fala q a gerente quebra o maior gralho pra ela. Estou revoltada pois pago igual e recebo tratamento diferente. Como devo agir??? O bom senso só não vale pra mim.

Responder
Dayane Burgos

Olá, Tatiane.

Neste caso você pode fazer uma reclamação formal ao síndico e a administradora do condomínio.

Grande abraço.

Lucia Angélica Lima

Meu carro foi roubado nas dependências do condomínio (dentro da garagem)…duas moradoras testemunharam o fato. ..mas não querem dar os dados para a abertura do boletim. ..fui falar com o sindico se podia me ajudar. ..ele mandou entrar com um processo. ..Não era essa a idéia. ..Não queria responsabilizar o condomínio. ..apenas fazer o BO. ..
Como Proceder?

Responder
Dayane Burgos

Boa tarde, Lucia.

Você pode fazer o Boletim de Ocorrência sem o testemunho dessas moradoras. No caso de roubo, fazer o boletim de ocorrência o mais rápido possível é a forma mais apropriada para agir.

Boa sorte!

Edson Silva

Bom dia, é sobre a vagas um carro atraz do outro como tem q ser feito se o meu vizinho esta com a vaga atraz do meu carro, e a gente nao se bate, o que o sindicio pode fazer?

Responder
Dayane Burgos

Boa tarde, Edson. Como vai?

A ações do síndico estão limitadas ao que permite as regras do condomínio. Estes casos realmente são complicados e na grande maioria deles, o mais efetivo é tentar melhorar a relação com o seu vizinho.

Boa sorte.

Wanderson

Boa Noite.

Gostaria de saber se o condômino pode solicitar a sindica que a forneça as seguintes informações :

Contratos de terceiros
Ações contra a inadimplência
Prestação de contas mensais

Caso afirmativo existe alguma lei onde se amparar pois na convenção e regulamento interno não
existe menção deste assunto.

Grato

Responder
Dayane Burgos

Olá, Wanderson. Como está?

Muito provavelmente ele pode sim. Para te ajudar nesse caso, sugerimos que procure a administradora do condomínio.

Grande abraço 🙂

Gabriella Tarragô

Oi. Parabéns Dayane por um blog tão instrutivo sobre questão de boa convivência num condomínio e por tu responderes s todas as perguntas. Gostaria de te fazer uma: existe alguma lei que proiba ou estipule um determinado número de pessoas que entram ou saem do meu ap, mesmo este sendo locado?
Obrigada.

Responder
Dayane Burgos

Oi, Gabi. Como está?!

Fico feliz que tenha gostado dos nossos conteúdos. Sempre que tiver qualquer dúvida relacionada ao mercado imobiliário, não hesite em consultar o VivaReal, estaremos sempre à disposição. Como relação à sua pergunta, não sabemos de nenhuma lei a esse respeito, mas vale consultar as regras do seu condomínio. Importante ressaltar que existe um limite de peso que o seu apartamento suporta, fique atenta a isso pois, um grande número de pessoas somados aos seus móveis e eletrodomésticos, podem prejudicar a estrutura.

Grande abraço <3

Riccieri Talvacchia Teruel

Olá boa noite!

Gostaria de saber se pode ser realizado cultos dentro do apartamento, independentemente de religião A, B ou C, e se o síndico ou administrador pode vetar tais eventos mesmo estando dentro da minha casa!

No caso aqui no condomínio tem culto de Umbanda todas as terças das 19 às 22h. Sei que a Umbanda tem muito preconceito e está muito ligada a Macumba etc. Porém é uma crença e devido a isso deve ser respeitada igual a todas as outras religiões. Aguardo uma resposta!

Grato!

Responder
Danilo Souza

Olá Riccieri. como está?

A questão é muito delicada, muitas pessoas pensam que a Lei do silêncio só vale quando chega as 22h, na teoria é assim mesmo porem se isso está realmente te atrapalhando de alguma forma é algo que você pode recorrer a ATA do condomínio para saber se você pode reivindicar, você pode conversar com o síndico sobre, ou fazer uma assembléia para resolver.

Boa sorte e abraço 🙂

rosa nunes de lima

Gostaria de saber se é proibida pendurar uma planta minha parede da minha área.coloquei uma planta e o síndico me fez uma notificação.com uma multa.isso é correto?obrigada

Responder
Dayane Burgos

Olá, Rosa.

Todas as regras do condomínio certamente estão disponíveis na ATA/regulamento do local. Portanto, o mais indicado é que solicite ao síndico ou à administradora do prédio uma cópia do regulamento de moradia para que possa verificar a proibição do ato. Caso exista qualquer cláusula afirmando que é proibido pendurar objetos ou qualquer outra coisa nas paredes, você deverá realmente tirar a planta. Caso contrário, deverá conversar com seu síndico para entrarem em um acordo.

Abraço e boa sorte 🙂

Ulisses

Boa noite, gostaria de saber de quem é a responsabilidade neste caso, moro em um condomínio de prédios, foi feito pintura do prédio a uns quatro anos, estamos pagando até hj as parcelas da dívida do serviço prestado, deu um problema de umidade no meu apartamento danificando os móveis planejados, eu já vinha reclamando ao síndico e ele dizia q não podia fazer nada dentro do meu ap, porque dizia que o interior é responsabilidade do proprietário, mesmo eu dizendo q não havia canos e nem fixação de armário no local, tive que desmontar meus móveis e constatei q o problema está em uma dilatação que esta na parede junto a janela, o que eu entendo e q a responsabilidade externa e do condomínio, eu vou ficar no prejuízo?

Responder
Dayane Burgos

Olá, Ulisses.

A melhor forma de saber de quem é a responsabilidade nesse caso, é consultando a ATA do prédio e condomínio. Solicite uma cópia à administradora do prédio ou para o próprio síndico, para que entenda quais são seus direitos e deveres.

Boa sorte. Abraço 🙂

Mary Kate

Moro num ap. térreo e junto a janela do meu quarto, fica uma área comum onde colocaram um banco onde pessoas se reúnem para conversar, comer, beber, gritar com seus filhos, etc. à qualquer hora do dia e da noite. Não tenho direito ao sossego e a dormir no horário que eu desejar ??

Responder
Dayane Burgos

Olá, Mary.

Solicite uma cópia da ATA do prédio para o síndico ou para a própria administradora do local para que possa entender quais os seus direitos e se é permitido que coloquem esse banco em tal área. Caso não tenha nada falando sobre isso, converse com o síndico do edifício para que entrem em um consenso. Exponha sua situação para ele e, juntos, encontrem a melhor solução.

Abraço. 🙂

Carol

Boa noite,
Estou querendo colocar uma piscina de plástico na minha cobertura, não terá nenhuma necessidade de furar nem abrir piso e cano, pois é enchida com a mangueira. Entrei em contato com o síndico para informar que iria encher a piscina e gostaria de pagar os 795 L de água que viriam de excedente, contudo, o síndico me informou que não é permitido utilizar piscina no prédio. Pedi para ver a ata que fale isso, mas não me mostrou, disse q deve estar em posse de síndicos anteriores… Peço sua ajuda de como proceder neste caso?

Muito obrigada, e aguardo seu retorno

Responder
Dayane Burgos

Oi, Carol. Tudo bem?

Realmente esse tema é complicado. Bom, antes de colocar a piscina, é importante que você se certifique que é permitido, pois isso pode ser uma limitação de peso que a laje do seu prédio suporta.

O síndico é obrigado a passar essa informação a você, vale tentar ajudá-lo a conseguir esse documento, mandando um e-mail para a administradora por exemplo.

Boa sorte. Depois conte para nós em que resultou tudo isso.

Abraço 🙂

Jacinta

Muito bom saber deste site,porque eu necessito de respostas sobre atitudes e direitos do sindico.
Um morador eleito a sindico que já recebe o beneficio de não pagar condomínio,ainda teria o direito de receber um salario?
O sindico pode tomar a decisão de estampar um painel com imagem do centro da cidade em toda parede da sala de recepção,e de estampar imagens da praia do bairro na porta de vidro de entrada sem consultar a todos os moradores? O prédio ficou com aparência de agência de viagem. Qual a atitude deve ser tomada?
Grata pela atenção!

Responder
Danilo Souza

Olá, Jacinta. Boa tarde

Obrigado e que bom que conseguimos te ajudar com nosso post.

Com relação a sua pergunta tudo vai depender do que esta previsto na convenção ou no regulamento do condomínio para ambos os casos. solicite ao sindico a ATA do empreendimento para que você possa consultar tudo que esta predito nas clausulas.

Boa sorte e um abraço 🙂

Arianne

Gostaria de saber se o síndico pode vetar uma porta que dá acesso ao térreo P pessoa ter q subir lances de escada e se dirigir a área da piscina P depois pegar o elevador ?!sendo que não consta nada a respeito da porta em regimento e nem na convenção

Responder
Danilo Souza

Olá, Arianne. Tudo bem?

Nesse caso você pode marcar uma reunião com os moradores, sindico e a administradora para colocar esse assunto em pauta.

Boa sorte e um abraço 🙂

Edvandro souza

Boa tarde

Os apartamento que está com debito com condominio, posso colocar no quadro de aviso quem não esta pagando condominio

Responder
Danilo Souza

Olá, Evandro. Boa tarde!

Aconselhamos que você envie um aviso prévio para a moradia das pessoas que estão em débito, pois não seria muito positivo expor os moradores no mural do condomínio.

Boa sorte e abraço 🙂

Felipe Alencar

É proibido colocar bandeira de time ou de candidatos ?

Existe alguma lei que proíbe sendo que a casa e minha?

Responder
Danilo Souza

Olá Felipe. Tudo bem?

Não existe lei quanto a isso, mas se essa regra constar na ATA do condomínio isso deve ser seguido para que você não tenha problemas futuros.

Boa sorte e abraço 🙂

Douglas Santos Ferreira

Ola gostaria de saber se o sindico pode proibir funcionarios de pegar algum objeto do lixo ?

Responder
Danilo Souza

Olá Douglas. Tudo bom?

Isso é uma coisa que você deve verificar nas regras do condomínio ou conversar com o síndico para saber se realmente há essa restrição, por que as regras podem variar.

Espero ter ajudado e abraço 🙂

thayna peres barboza

No meu condomínio, a sindica decidiu a umas semanas atrás que o animal domestico não poderia mais transitar pelas áreas comuns, mas ainda não era regra. Hoje ela colocou no mural de todos os blocos um informativo que a regra foi adotada e quem não cumpri-la terá consequências. Também há outras regras que ela adotou de uma hora pra outra e colocou placas de aviso como por exemplo, é proibido andar sem camisa, proibido fazer rodinhas e aglomerações dentro das dependências do condomínio e etc.
Então eu gostaria de saber, se a sindica pode adotar novas regras sem assembleias, so com base em uma ou outra reclamação de morador.

Responder
Dayane Burgos

Oi, Thay. Tudo bem? Espero que sim.

Por lei, a síndica não tem o direto de realizar modificações no Regimento Interno (RI). Todo item que tiver de ser modificado, tem que passar pela aprovação da assembléia, já que as decisões devem ser tomadas pelos condôminos também. Antes de questionar a legalidade da decisão da síndica, verifique as cláusulas na convenção e no RI. Peça uma cópia do documento ao síndico, por escrito.

Beijos e boa sorte!

Geni

Gostaria de saber se o sindico tem obrigação de pagar despesas de condominio, sendo que não recebo nada pra administrar o predio

Responder
Dayane Burgos

Olá, Geni. Tudo bem contigo? Espero que sim 🙂

Bom, tudo vai depender do que estiver expresso na convenção. Se estiver acordado que o síndico do condomínio tem isenção da taxa, tudo tranquilo. Caso contrário, o síndico deverá pagar condomínio como todos os moradores. É válido lembrar que o síndico é um cargo eletivo, portanto não deve ser confundido com um contrato trabalhista.

Grande abraço.

Márcia vale

Boa noite estou com dúvidas pois o sub_sindico acha que é dono do prédio onde resíduo …fui falar com ele pq o porteiro colocava o carro na vaga destinada a idoso ele gritou comigo e disse que ele que autorizou a ele está ali e eu disse vc é o dono daqui? Gostaria de ajuda como resolver isso … obrigada

Responder
Dayane Burgos

Olá, Márcia.

É bem complicado resolver esses casos de relação entre condôminos e síndicos. Por cargo, ele deveria estar ali para atender os moradores e tentar fazer com que vivessem na maior tranquilidade possível. Tente conversar com ele novamente e expor o seu lado, ou converse com outros moradores e marque uma reunião coletiva para poderem acertar todos os pontos que estão pendentes.

Abraço.

Márcia vale

Boa noite estou com dúvidas pois o sub_sindico acha que é dono do prédio onde resíduo …fui falar com ele pq o porteiro colocava o carro na vaga destinada a idoso ele gritou comigo e disse que ele que autorizou a ele está ali e eu disse vc é o dono daqui? Gostaria de ajuda como resolver isso

Responder
Fabiana

Gostaria de saber se existe uma lei que determina a quantidade de moradores em minha casa? Tenho 2 quartos e neles 2 triliches, ou seja, minha casa comporta 12 pessoas, porém fui informada que fizeram uma reuniao sem que eu fosse comunicada e decidiram que cada casa só pode ter 8 moradores.

Responder
Dayane Burgos

Olá, Fabiana. Tudo bem?

Não existe nenhuma lei que determine a quantidade de pessoas por casa/apartamento. Existem algumas ressalvas, como barulho em excesso fora de horário. Ai pode ser o caso de multa ou advertência. O melhor que pode fazer é conseguir com o locador do AP ou ex proprietário, uma cópia da ATA para ver o que foi determinado.

Boa sorte.

Williane Regia

Gostaria de saber se tenho a obrigação de colocar as grades do meu ap, que tenha sido do gosto do síndico e não a minha?

Responder
Dayane Burgos

Olá, Williane. Tudo bem?

Bom, não existe nenhuma lei que a obrigue a colocar as grades no seu apartamento. O seu caso é mais uma questão de acordo e conversa. Tente relatar sua falta de interesse em colocar as grades para o síndico do prédio e tentem entrar em um consentimento.

Boa sorte! Abraço.

daniele

Gostei do texto. Peço uma ajuda. Como expulsar esse condômino encrenqueiro?

Responder
Dayane Burgos

Olá, Dani. Tudo bom?

Apesar de qualquer problema que tiver onde mora, não é possível expulsar ninguém de seu imóvel. O que vale é tentar tudo pela paz de todos. Quem sabe uma reunião com o síndico não seja uma boa solução para tudo isso. Tente explicar o seu lado, para que ele possa ouvir também o lado do outro morador e entrar em um acordo.
Boa sorte, espero que fique tudo bem por ai!

Abraço.

Dayane Burgos

Olá, Marcio!

Que bom que você curtiu o nosso conteúdo, aproveita para ler mais alguns 🙂

Conte sempre conosco!

Abraço.