Exoneração do fiador: o que é, como funciona, impactos e mais

Quando a pessoa deixa de assumir o papel de responsável pelo pagamento do aluguel de um inquilino em caso de inadimplência, chamamos isso de exoneração do fiador — e esse é um tema super importante para quem mora de aluguel.

A figura do fiador é uma das garantias mais comuns em contratos de locação, quando modalidades como o seguro fiança e o depósito caução não podem ser utilizadas. 

No entanto, podem surgir situações em que o fiador solicita sua exoneração, ou seja, é liberado da sua responsabilidade em relação ao contrato de locação.

Muita gente nem sabe que essa atitude é possível e, sem o entendimento necessário em casos onde a exoneração ocorre, pode acontecer muita burocracia e complicação para manter o aluguel em dia.

Tem dúvidas sobre o processo de exoneração do fiador? Calma, a gente te explica!

O Viva Real preparou um conteúdo para te informar tudo sobre esse assunto, incluindo como funciona a exoneração, em quais casos ela acontece, e quais os principais impactos ao locatário.

Acompanhe o conteúdo abaixo para saber mais. Boa leitura!

Quais são os riscos de ser fiador de um imóvel? A gente desmistifica esse tema em um artigo especial aqui no blog: vem conferir.

O que é a exoneração do fiador?

A exoneração do fiador é o processo pelo qual o fiador solicita formalmente a sua retirada das responsabilidades contratuais de um contrato de locação. 

Isso pode ocorrer por diversos motivos, como mudanças na condição financeira do fiador ou desentendimentos entre fiador e locatário. 

Quando o fiador é exonerado, ele deixa de ser responsável pelas obrigações financeiras do locatário caso este não cumpra com os pagamentos de aluguel e demais encargos.

Como funciona a exoneração do fiador?

Na prática, a exoneração começa com uma notificação formal: o fiador deve comunicar sua intenção de se exonerar ao locador por escrito, com antecedência mínima de 30 dias. 

Essa comunicação deve ser feita de forma clara e objetiva, mencionando a data em que a exoneração entrará em vigor. 

A partir da data de comunicação e da apresentação da nova garantia por parte do inquilino, o fiador fica livre da responsabilidade por dívidas futuras do locatário.

Isso significa que ele não será mais responsável pelo pagamento do aluguel, multas ou outros encargos do contrato a partir dessa data.

Em quais casos pode haver a exoneração do fiador no contrato de locação?

A exoneração de um fiador em contratos de locação pode ocorrer em diversos casos, geralmente previstos no contrato de locação ou determinados pela legislação vigente. 

Alguns casos comuns são:

• substituição do fiador, que geralmente ocorre quando o locatário encontra um novo fiador ou opta por oferecer uma garantia diferente, como seguro fiança ou caução;
• término do contrato, caso o fiador não deseje continuar em um novo contrato ou renovação do contrato existente;
• venda ou transferência do imóvel, a menos que o novo proprietário concorde em manter o fiador atual no contrato de locação;
• mudança de circunstâncias financeiras, como perda de renda ou incapacidade de cumprir com as obrigações do contrato de locação.

Ainda, em alguns casos, uma decisão judicial pode resultar na exoneração do fiador: por exemplo, se o contrato de locação for considerado nulo ou inválido por questões legais, o fiador pode ser exonerado de suas responsabilidades.

Como o fiador pode sair de um contrato?

Como mencionamos, se o fiador tem interesse em deixar o contrato de locação cujo nome está vinculado, o primeiro passo é a notificação ao proprietário do imóvel.

Em alguns casos, o contrato de locação pode especificar um prazo de antecedência para a notificação de exoneração e estabelecer as condições sob as quais o locador pode aceitar a exoneração; no geral, esse prazo é de 30 dias antes da saída oficial.

Após receber a notificação de exoneração, o locador tem o direito de aceitar ou recusar a solicitação do fiador; é importante destacar que a exoneração só terá efeito após a aceitação pelo locador. 

Depois disso, o fiador é substituído pela nova garantia locatícia que melhor se aplica a cada caso — e, quando decidida essa garantia, é elaborado um registro de exoneração, onde o contrato é atualizado para refletir as mudanças.

É importante ressaltar que o processo de exoneração do fiador pode variar de acordo com as cláusulas específicas do contrato de locação e a legislação aplicável em cada país ou região.

Conheça os direitos e deveres do fiador nestes casos

Tanto o fiador exonerado quanto o novo fiador (se houver substituição) têm direitos e deveres específicos que devem ser observados para garantir a correta execução do contrato de locação. 

Dentre os direitos, estão a notificação de exoneração, a liberdade de responsabilidade e a recuperação de valores, caso o fiador tenha efetuado pagamentos em nome do locatário antes da sua exoneração.

Já no que diz respeito aos deveres, cabe ao fiador exonerado:

• cumprimento das obrigações até a data de exoneração: o fiador exonerado deve continuar cumprindo suas obrigações até a data de exoneração estipulada, incluindo garantir o pagamento dos aluguéis e demais encargos até o momento em que sua exoneração entra em vigor;
• colaboração na substituição do fiador: ele também deve colaborar no processo de substituição, fornecendo as informações necessárias para a aceitação do novo fiador ou outra forma de garantia locatícia pelo locador.

Já o novo fiador, quando parte do contrato de locação, tem o direito de se informar sobre todos os termos do contrato, bem como as responsabilidades ao assumir como fiador; ainda, ele deve assumir a responsabilidade na nova vigência e cumprir com as obrigações aplicáveis.

Impactos da exoneração do fiador no inquilino do imóvel

O primeiro passo é a substituição da modalidade de garantia locatícia, ou o envolvimento de um novo fiador — etapa essa um direito do locador, de acordo com o que diz o Artigo 40 da Lei do Inquilinato.

O processo de mudança de fiador pode envolver negociações sobre as condições do contrato de locação, como prazos, valores de aluguel e formas de garantia.

Se a substituição resultar em uma nova forma de garantia locatícia que seja mais cara para o inquilino, isso pode levar a um aumento nas despesas relacionadas à locação do imóvel.

Ainda, se houver apenas a substituição do fiador e não a rescisão do contrato, um aditivo contratual deve ser elaborado para formalizar as mudanças e atualizar as informações relevantes no contrato de locação.

Quais medidas devem ser tomadas para assegurar a continuidade do contrato de locação?

Ao comunicar a exoneração, o locatário precisa apresentar uma nova garantia ao locador dentro do prazo de 30 dias. Essa nova garantia pode ser:

• depósito caução, que é o equivalente, no geral, a 3 meses de aluguel;
• seguro fiança, que garante o pagamento do aluguel e demais encargos do contrato;
• fiador solidário, outro fiador que se compromete a arcar com as responsabilidades do contrato de locação.

Se o inquilino não conseguir substituir o fiador exonerado nem oferecer outra forma de garantia locatícia aceitável pelo locador, isso pode resultar na rescisão do contrato de aluguel.

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A exoneração do fiador é um processo que requer atenção e medidas adequadas para assegurar a continuidade do contrato de locação. 

É essencial que todas as partes envolvidas estejam cientes de seus direitos e deveres! 

O locatário deve providenciar a substituição do fiador ou oferecer outra forma de garantia, enquanto o fiador deve seguir os procedimentos legais para sua exoneração. 

Com uma abordagem cuidadosa, é possível garantir a continuidade do contrato de locação sem comprometer a segurança jurídica e financeira das partes envolvidas.

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