Quais são os principais tipos de garantia de aluguel?

Fechar um contrato de aluguel sempre exige muitos cuidados para tanto o locatário quanto o locador se sentirem confiantes e confortáveis com o processo. Inseguranças a respeito de inadimplência do inquilino ou ocorrência de problemas com o local são muito comuns. Por isso, para evitar maiores dores de cabeça, existem alguns tipos de garantia de aluguel.

A garantia no contrato de locação costuma ser um dos principais problemas entre locador e locatário. Todas as modalidades de garantia trazem vantagens e desvantagens para ambas as partes envolvidas, então é essencial conhecer cada uma delas e sempre analisar caso a caso.

É importante lembrar que, segundo o artigo 37 da Lei n° 8.245 de 18 de outubro de 1991 – a Lei do Inquilinato que rege os contratos de locação –, “é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação”. Logo, colocar no contrato um fiador oferecendo um imóvel como garantia é passível de nulidade, pois juntaria dois tipos de garantia de aluguel.

Fiador

A fiança é a modalidade de garantia mais popular no mercado imobiliário. Nela, o fiador é corresponsável pelo pagamento do aluguel, pelos encargos e por todas as responsabilidades que constam no contrato, juntamente ao locatário. 

Ele é a pessoa que terá que honrar com o contrato caso o locatário deixe de pagar os aluguéis ou algum dos encargos. Por isso, o locador costuma aceitar fiadores com condições financeiras de honrar com o contrato. Para isso, ele verifica comprovantes de renda e bens para penhorar caso seja necessário para satisfazer uma suposta dívida.

Nesse ponto, muitas pessoas colocam o fiador e um imóvel dele no contrato. Isso está errado, pois, se a garantia é a fiança, não se menciona o imóvel ele, já que esta é outra modalidade de garantia.

Caução

A caução hipotecária pode ser feita em dinheiro, bens móveis ou imóveis. Em dinheiro, o valor deve ser equivalente a até três meses de aluguel e depositado em conta poupança em nome do locador. Ao final do contrato, estando o imóvel nas mesmas condições em que foi recebido, esse valor é devolvido para o locatário com as correções da poupança.

Quando a caução é concedida mediante um bem móvel, ela deve ser registrada no cartório de títulos e documentos. Já o bem imóvel pode ser do próprio locatário ou de um terceiro que também deve assinar o contrato, não como fiador, mas sim como caucionante. Isso porque ele está oferecendo o próprio imóvel como garantia de locação.

Seguro-fiança

Depois do fiador, esta é a mais prática e mais usada das formas de garantia de aluguel. Neste caso, o locatário contrata uma seguradora que, caso ele deixe de pagar os aluguéis ou os encargos, ficará responsável por honrar o contrato. Depois, ela tem o direito de acionar judicialmente o locatário. 

Desse modo, no seguro-fiança, o locador fica assegurado pela empresa de seguros, que também se torna responsável por eventuais ações de despejo. Apesar de ter um custo extra para o inquilino, é uma boa opção para quem não possui fiador ou capital para caução.

Cessão fiduciária

A cessão fiduciária de quotas de fundos de investimentos pode ser ofertada pelo próprio locatário, pelos investimentos dele ou de um terceiro. Essa modalidade é pouco utilizada e é muito rara no mercado imobiliário.

Ela consiste em um título de capitalização específico para garantia de locação de imóveis. Aqui, o locatário contrata uma instituição financeira e o valor é determinado pelo locador. Geralmente, costuma-se exigir de 10 a 20 vezes o valor do aluguel.

Essa forma de garantia possui algumas vantagens para o locatário: é mais fácil que encontrar um fiador, tem aprovação rápida e resgate do valor corrigido pela taxa referencial (TR). Em contrapartida, ele deve dispor de um alto valor para realizá-la.

Já para o locador, a vantagem é decidir um alto valor de garantia, que costuma ser suficiente para arcar com dívidas decorrentes de aluguéis atrasados ou até danos no imóvel. O ponto negativo é que a garantia fica restrita ao valor que foi depositado no título de capitalização.

Sem garantia

A modalidade menos utilizada é estar sem garantia! Isso mesmo, por mais estranho que pareça, muitas pessoas não optam por nenhum dos tipos de garantia de aluguel. Se tiver algum problema de inadimplência do locador, o proprietário do imóvel tem prioridade no processo judicial justamente por não ter garantia.

Outro ponto para se atentar é que, se a pessoa que está fazendo a garantia (seja ela fiador, caucionante, cessionário de quotas) for casada, o cônjuge deve assinar o contrato com ela. Do contrário, ele não tem validade, com exceção das pessoas que são casadas no regime com separação total de bens.

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Viu só? É muito fácil conhecer os principais tipos de garantia de aluguel. Aproveite que está conferindo esse conteúdo e confira as opções de imóveis para alugar do Zap Imóveis.