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O que você precisa saber sobre o contrato de compra e venda de imóvel

# Viva Real Publicado em 27/07/2022
Tempo de leitura 5 min

Se você pretende adquirir ou vender um imóvel, é importante se informar para evitar dores de cabeça. Por isso, a Viva Real vai ajudar você a compreender todo o processo burocrático que envolve o seu contrato de compra e venda de imóvel.

O contrato de compra e venda é uma forma de documentar um negócio jurídico oneroso entre duas ou mais pessoas. Uma das partes, quem vende, dispõe-se a entregar o domínio do imóvel à outra parte, quem compra, mediante uma contraprestação. 

A expressão “contrato de compra e venda” pode fazer crer que comprar um imóvel se resume ao ato de assinar um papel, mas não é assim que acontece. O documento compreende outros atos essenciais para a efetiva transação. Aqui, vamos mostrar as etapas de como fazer contrato de compra e venda de imóvel. 

As etapas do contrato de compra e venda

As etapas que devem ser seguidas como modelo de contrato de compra e venda para a aquisição de um imóvel, de modo geral, são as seguintes:

  • elaboração do contrato;
  • pagamento do ITBI;
  • escritura do contrato em cartório;
  • registro do imóvel em cartório.

Primeiro, vem a elaboração do contrato

O pontapé é a elaboração do contrato de compra e venda de imóvel, que deve ser cuidadosa. As cláusulas devem ser claras, sem ambiguidade. Por isso, é importante procurar um profissional especializado, como advogados ou corretores.

Os termos devem estar de acordo com a situação específica e evitar equívocos, conflitos ou processos judiciais. Quando o contrato é redigido e todas as partes o assinam, temos a Promessa de Compra e Venda.

Em resumo, as informações básicas que devem constar em contrato são:

  • dados pessoais das partes (CPF, RG, profissão, nacionalidade, estado civil e endereço);
  • dados pessoais dos cônjuges, se houver (CPF, RG, profissão, nacionalidade, estado civil e endereço);
  • descrição detalhada do imóvel (dimensões, estado em que se encontra, data de registro na prefeitura).

O documento também precisa incluir informações específicas da negociação, como a porcentagem de multa e juros pelo atraso na entrega do imóvel ou pagamento de parcelas, bem como o respectivo indexador financeiro (IPCA, taxa Selic, CDI), datas e prazos.

O contrato ainda deve conter informações sobre as restrições, se houver, do local onde está situado o imóvel, como um condomínio ou rua. Se for uma compra na planta, ele deve incluir informações como data de início da obra, previsão de entrega, dados da construtora e dos profissionais responsáveis pela construção.

Imagem de um casal pegando as chaves de seu novo imóvel

O que é ITBI?

O ITBI é o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, que deve ser pago pelo comprador após a assinatura da promessa de compra e venda. Sem o ITBI, o comprador não pode fazer a escritura do imóvel, como você verá a seguir.

A guia do ITBI é gerada pela prefeitura de cada município, normalmente pela Secretaria Municipal de Finanças ou por órgãos equivalentes, após a entrega do contrato assinado pelas partes. 

Para gerar o ITBI, o município avalia o valor do imóvel, que pode ser diferente do firmado em contrato e, sobre esse valor, incide o imposto. Geralmente, o tributo cobrado é de até 4%, a depender da legislação de cada município.

Como fazer a escritura?

Uma vez assinado o contrato e pago o ITBI, se a transação for à vista, as partes devem fazer a escritura imediatamente. Já quando se trata de financiamento imobiliário, quem providencia a escritura geralmente é o banco ou a instituição financeira contratada.

A escritura é o ato que formaliza a vontade das partes de realizarem o negócio jurídico, por dar publicidade ao contrato perante as autoridades públicas, representadas, neste caso, pelo tabelião de notas. Para isso, as partes devem se dirigir ao Cartório de Notas (diferentemente do registro, cujo cartório habilitado é o de Registro de Imóveis). Lá, será cobrada uma taxa que varia em cada cartório.

Para efetivar a escritura, além do contrato de compra e venda de imóvel, as partes devem levar os respectivos documentos de identificação, comprovantes de residência, carnê do IPTU pago, comprovante de pagamento do ITBI, certidão negativa de ônus e outras certidões que o cartório pode exigir.

Não realizar a escritura é uma escolha de grande risco. Sem ela, o comprador não é legalmente o proprietário do imóvel; o vendedor pode agir de má-fé e querer retomar a posse do imóvel, alegando ser o legítimo proprietário, ou ainda revendê-lo a outro comprador. É daí que decorre o jargão jurídico: “Só é dono quem registra”.

Portanto, sem a escritura, você não terá nenhum comprovante juridicamente válido da compra. Enquanto não é escriturado, o contrato não tem fé pública e a transação é apenas um acordo entre as partes, por isso é chamado de promessa de compra e venda de imóvel.

Enfim, há o registro

Após o contrato de compra e venda, do pagamento do ITBI e da escrituração, finalmente, há a etapa final do registro: como registrar contrato de compra e venda de imóvel?

Com a escritura em mãos, as partes podem se dirigir ao Cartório de Registro de Imóveis onde está matriculado o imóvel. A taxa gira em torno de 1% do valor do imóvel, mas varia de cartório para cartório.

É preciso verificar o local correto, pois cada imóvel pertence a um cartório diferente.  É como se fosse a manutenção do histórico de vida daquele imóvel, em que a matrícula é atualizada a cada operação. 

Somente após todas essas etapas, o contrato de compra e venda registrado em cartório tem valor jurídico. Então, o cartório vai entregar, em um prazo aproximado de 30 dias, o registro no nome do novo proprietário. Agora, sim, você tem sua casa própria! 

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