Contrato de compra e venda de imóvel: o que é e como funciona?

Quem está pensando em vender ou adquirir uma propriedade precisa saber como fazer um contrato de compra e venda de imóvel. Afinal, esse é um documento que traz mais segurança para as transações imobiliárias.

A compra de uma casa ou apartamento é algo sério e que envolve muito dinheiro. Por isso, é importante garantir que essa transação seja feita de maneira segura e dentro da lei para evitar eventuais problemas. 

Para ajudar você nessa tarefa, vamos mostrar como funciona e como fazer um contrato de compra e venda de imóvel. Além disso, abordaremos sobre a sua importância e garantias.

Acompanhe!

Você sabe quais são os documentos para venda de imóvel? Veja quais são necessários em nosso artigo!

Modelo de contrato de compra e venda de imóvel para preencher (PDF)

Para sua conveniência e para auxiliar na elaboração do seu contrato, disponibilizamos um modelo que pode ser adaptado às suas necessidades. 

Ele serve como um ponto de partida e deve ser revisado por um profissional jurídico antes da assinatura, garantindo que todas as especificidades da sua transação sejam contempladas.

• Baixe aqui o modelo de contrato de compra e venda de imóvel (PDF)

A segurança jurídica na compra e venda de imóveis é inegociável. Ao seguir este guia detalhado e evitar os erros comuns, você estará mais prepara do para conduzir sua transação com confiança e sucesso. 

O que é contrato de compra e venda de imóvel?

Um contrato de compra e venda é um documento jurídico que atesta uma promessa de compra e venda de imóvel e estabelece os direitos e deveres do comprador e do vendedor. 

Ele é elaborado quando um vendedor decide transferir a propriedade de um bem para o comprador mediante o pagamento de uma quantia em dinheiro.

Um dos principais objetivos deste documento é garantir que as partes envolvidas na transação comercial cumpram os termos que foram acordados no momento de negociação da venda do imóvel.

O que deve constar em um contrato de compra e venda de imóvel?

É possível encontrar diferentes modelos de contrato de compra e venda de imóvel na internet. 

Contudo, para que os direitos e deveres das partes sejam bem-descritos e para evitar ambiguidades ou má-interpretação das cláusulas, é indicado contar com a ajuda de um advogado para redigir esse documento.

Se ainda assim você quiser saber como fazer um contrato de compra e venda de imóvel, entenda que as informações básicas que devem constar nesse tipo de documento são:

• Dados pessoais do comprador e do vendedor (RG, CPF, comprovante de estado civil e comprovante de residência);

• Dados pessoais dos cônjuges, caso as partes sejam casadas;

• Profissões do comprador e do vendedor;

• Endereço do imóvel;

• Descrição do imóvel (dimensões e características principais);

• Número de registro do imóvel na prefeitura da cidade na qual a propriedade está localizada;

• Forma de pagamento;

• Prazo de pagamento;

• Condições de entrega do imóvel;

• Obrigações das partes;

• Penalidades em caso de descumprimento das obrigações acordadas no contrato;

• Comissão da imobiliária ou do corretor que intermediou a venda.

Além disso, no momento da elaboração do contrato, o vendedor precisa apresentar uma cópia autenticada da escritura do imóvel, uma cópia atualizada da matrícula de imóvel, uma certidão negativa de débitos condominiais e uma certidão negativa de impostos.

Como fazer um contrato de compra e venda de imóvel?

A elaboração de um contrato de compra e venda exige rigor e atenção aos detalhes. Para isso, siga os seguintes passos:

1. 1. Qualificação das partes: nome completo, nacionalidade, estado civil, profissão, RG, CPF, endereço completo, e-mail e telefone de comprador(es) e do vendedor(es);
   2. Identificação do imóvel: endereço completo, número de matrícula no Cartório de Registro de Imóveis, área total, área construída, número do contribuinte (IPTU) e características relevantes;
   3. Preço e condições de pagamento: indique o valor total e detalhe a forma de pagamento: à vista (data e método), parcelado (número de parcelas, valores, vencimentos, correção monetária) ou financiamento bancário;
   4. Posse e entrega das chaves: defina a data de posse e as condições de entrega do imóvel (livre de pessoas e coisas, estado de conservação);

Obrigações das partes:

• Vendedor: garantir que o imóvel esteja livre de ônus e dívidas, entregar certidões negativas e pagar impostos até a posse;
• Comprador: realizar os pagamentos conforme cronograma e assumir as despesas com escritura e registro após a posse;

1. Multa por rescisão ou inadimplemento: estabeleça condições e valor da multa em caso de desistência ou não cumprimento das obrigações;
2. Despesas e tributos: esclareça a responsabilidade pelo pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) pelo comprador e as despesas de cartório (escritura e registro);
3. Foro de eleição: designe a comarca (cidade) para resolução de eventuais litígios;
4. Assinaturas e testemunhas: o contrato deve ser assinado por todas as partes e por duas testemunhas qualificadas. Recomenda-se o reconhecimento de firma em cartório.

Confira o passo a passo para transferir o IPTU para o seu nome.

Quais erros evitar ao redigir um contrato de compra e venda?

A elaboração de um contrato de compra e venda requer atenção minuciosa para evitar problemas futuros. Pois, a negligência em qualquer etapa pode resultar em litígios frustrantes. 

Por isso, evite os seguintes erros:

• Informações incompletas ou incorretas: a ausência ou erro em dados essenciais das partes, do imóvel ou das condições de pagamento podem invalidar o contrato ou gerar ambiguidades;
• Falta de certidões negativas: não exigir e verificar as certidões negativas do vendedor e do imóvel representa um risco significativo; dívidas anteriores podem recair sobre o novo proprietário;
• Ausência de cláusulas específicas: não incluir cláusulas que contemplem particularidades da transação (reformas, financiamento, prazos de desocupação) pode levar a impasses;
• Não detalhar as condições de pagamento: uma descrição vaga sobre parcelas, correção monetária, juros ou a forma de quitação pode gerar desentendimentos;
• Não estabelecer prazos: a falta de prazos definidos para entrega da posse, quitação de parcelas ou apresentação de documentos pode desorganizar o processo;
• Desconsiderar a legislação vigente: não se ater às leis imobiliárias e consumeristas aplicáveis pode tornar o contrato nulo ou passível de questionamento judicial;
• Não incluir multa por quebra de contrato: a ausência de penalidade por descumprimento ou rescisão unilateral fragiliza o contrato;
• Não reconhecer firmas e nem registrar: embora o registro não seja obrigatório para validade entre as partes, ele é crucial para dar publicidade e oponibilidade a terceiros;
• Redação complexa: linguagem jurídica excessivamente rebuscada ou frases com duplo sentido podem gerar interpretações divergentes;
• Não contar com assessoria jurídica: tentar redigir um contrato complexo sem o auxílio de um advogado especializado é um dos maiores erros.

Qual é a importância do contrato de compra e venda de imóvel?

A elaboração desse documento ajuda a evitar fraudes, afinal, sem um contrato, um vendedor mal-intencionado pode tentar vender um mesmo imóvel para diferentes compradores. 

Além disso, como no documento de compra e venda de imóvel estão descritas as obrigações de todos os envolvidos na transação comercial, todos saberão o que precisa ser feito caso a outra parte não cumpra seus deveres.

Contudo, somente fazer o contrato de compra e venda não garante ao comprador o título de proprietário do imóvel. Para que isso aconteça, é necessário providenciar uma escritura de imóvel com o nome do comprador.

É fundamental entender que o contrato de compra e venda é um pilar fundamental em diversas etapas burocráticas. Ele será exigido em processos de financiamento, servindo como base para a análise de crédito e liberação de recursos por instituições financeiras. 

No momento da escritura pública, o contrato é um dos documentos que comprovam a transação inicial e as condições acordadas, sendo essencial para a formalização do ato. 

E, finalmente, para o registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, ele é um passo preliminar indispensável, atestando a formalização da intenção de compra e venda antes da efetiva transferência de propriedade.

Como o processo de compra e venda de uma propriedade é burocrático, sendo necessário separar diversos documentos e elaborar o contrato de forma cuidadosa, o ideal é que você conte com o auxílio de um corretor de imóveis para auxiliar você com os trâmites necessários para a conclusão dessa transação.

Qual a diferença entre contrato de imóvel na planta e pronto?

A principal diferença entre um contrato de imóvel na planta e um imóvel pronto é a existência do bem no momento da compra.

Um imóvel pronto já está construído, e o contrato foca na descrição do bem existente, no preço, nas condições de pagamento e na garantia de que está livre de dívidas. Assim, a posse geralmente ocorre logo após a escritura e o registro.

Já o contrato de um imóvel na planta é uma promessa de uma unidade futura. Por isso, pode incluir financiamento direto com a construtora durante a obra. 

Além disso, é essencial incluir cláusulas específicas que prevejam as datas de início e término da obra, bem como garantias de construção. Essas informações são fundamentais para que o comprador acompanhe o progresso e, se necessário, cobre a construtora em caso de atraso.

Prazos e riscos de cada tipo de contrato

Compreender os prazos e os riscos associados a cada tipo de contrato de compra e venda é fundamental para uma transação imobiliária segura:

Imóvel pronto:

• Prazos: mais curtos e a posse, geralmente rápida, após quitação, escritura e registro;
• Riscos: documentação do imóvel ou vendedor (dívidas, ônus). Além disso, os atrasos são menos frequentes. O distrato ocorre por inadimplência, com penalidades contratuais, e as garantias focam na documentação e estado do imóvel.

Imóvel na planta:

• Prazos: são mais longos, durante toda a construção, além da quitação, escritura, registro após entrega e “habite-se”;
• Riscos: maiores e mais complexos, além de atrasos na entrega, são comuns (multas contratuais). As garantias devem incluir a conclusão da obra, qualidade da construção e indenizações por atrasos, conforme datas de início e término do contrato de Imóveis na planta.

Quais as garantias de um contrato de compra e venda de imóvel?

As garantias em um contrato de compra e venda de imóvel são mecanismos legais e contratuais que protegem os interesses de ambas as partes, assegurando que a transação ocorra de forma justa e segura. 

As principais garantias incluem:

• Garantias documentais: vendedor garante que o imóvel está livre de ônus e dívidas, comprovado por certidões negativas;
• Garantia de vícios redibitórios: imóvel sem defeitos ocultos que o desvalorizem ou inviabilizem o uso;
• Garantia de evicção: vendedor indeniza se o comprador for privado do imóvel por direito de terceiro;
• Cláusulas de multa e penalidades: por inadimplemento (atraso, desistência);
• Previsão de entrega e qualidade (imóveis na planta): prazos e especificações de acabamento e materiais, com datas de início e término da obra, além de garantias de construção;
• Registro da matrícula do imóvel: principal garantia legal de transferência de propriedade;
• Assistência jurídica: garante que o contrato seja claro, completo e esteja em conformidade com a legislação.

Essas garantias minimizam riscos e proporcionam tranquilidade na compra e venda.

Confira quais são os documentos para compra de imóvel. Veja a lista completa!

Assinatura: o que fazer após assinar o contrato?

A assinatura do contrato de compra e venda pode ser presencial (com firma reconhecida em cartório para maior segurança) ou digital (com certificado digital, sem necessidade de cartório).

Confira os principais passos:

1. Pagamento do ITBI: que é um imposto essencial para prosseguir;
2. Escritura pública: após ITBI, agende a lavratura da escritura pública de compra e venda em Cartório de Notas, que formaliza a transferência;
3. Registro do contrato de financiamento: se for financiado, leve o contrato do banco ao Cartório de Registro de Imóveis para registro na matrícula;
4. Registro do imóvel: com a escritura ou contrato de financiamento registrado, faça o registro do imóvel na matrícula no Cartório de Registro de Imóveis. Este ato torna você o legítimo proprietário;
5. Cuidados com pendências anteriores: verifique se todas as dívidas do imóvel (IPTU, condomínio, consumo) até a posse foram quitadas pelo vendedor. O registro na matrícula protege contra problemas de titularidade e ônus antigos.

Concluir essas etapas garante a segurança jurídica da sua compra.

Seu próximo imóvel está no Viva Real

Neste artigo, mostramos como funciona e qual é a importância de um contrato de compra e venda de imóvel, você poderá adquirir a sua propriedade com muito mais tranquilidade e segurança.

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