Compra e venda: qual é o valor do ITBI, para que ele serve e quem deve pagar?

Se você está pensando em comprar ou vender um imóvel, é importante saber quais são os documentos necessários, o que eles significam e o que fazer. O valor do ITBI, por exemplo, é um dos impostos mais importantes desse trâmite. Sem ele, não é possível adquirir nem vender uma casa nova.

Para você ficar por dentro de todos os registros, contratos, certidões e outros documentos importantes que envolvem o mercado imobiliário, o Viva Real preparou este texto. Assim, não vão restar dúvidas, e sua compra ou venda vai ser bem-sucedida, evitando imprevistos e burocracias extras desnecessárias.

Impostos de compra e venda

Quando a compra e a venda de uma propriedade ocorre de maneira inter vivos, isto é, entre pessoas que estão vivas, o Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é indispensável para finalizar a transferência. Caso contrário, a documentação necessária não será liberada.

Se a transferência for motivada por herança ou outra razão em que uma das partes não esteja viva, é cobrado o Imposto Sobre Transmissão Causa Mortis e Doação, ou ITCMD.

Os recursos de ambos os impostos são destinados ao município em que aconteceu a transição do proprietário e usados em coletas de lixo, abastecimento de água e luz, asfaltamento das ruas, entre outros benefícios coletivos.

Quem paga o ITBI?

Por se tratar de uma taxa municipal, o órgão de cada cidade determina quem paga o ITBI. No entanto, a maioria estabelece que o comprador deve recolher o imposto. Nos casos de transferência de imóvel por permuta, tanto o novo proprietário quanto o antigo devem pagar a taxa.

Cada município também define os documentos exigidos para o pagamento. De modo geral, requerem-se comprovantes de pagamentos, matrícula do imóvel reconhecida no Cartório de Registro de Imóveis e a Guia Informativa Fiscal e de Recolhimento, além da guia do ITBI.

Valor do ITBI

Cada prefeitura estipula a taxa do ITBI, que costuma variar entre 2 e 3%. Além disso, considera-se o valor venal do imóvel, que também possui regras diferentes para cada região. Para saber melhor, consulte a prefeitura de sua cidade.

É importante não confundir o valor venal com o de compra. O primeiro é estipulado pelo poder público e calculado com base em diferentes critérios sobre o imóvel (idade da propriedade, reformas, localização, área do terreno, etc.).

Já o valor da compra é determinado pelo mercado imobiliário. Nesse caso, é possível que o valor venal seja usado como referência, mas também se considera a localização, a valorização do imóvel e outros atributos.

Como calculá-lo?

Para entender como se calcula o valor do ITBI de um imóvel, é preciso saber o percentual da taxa na região e multiplicá-lo pelo valor de mercado da propriedade. Você encontra essa informação sobre a alíquota do imóvel na guia do IPTU.

Vamos exemplificar o valor do ITBI com uma situação hipotética. Em um município em que a taxa estipulada é 3% e o imóvel custa R$ 400 mil, o valor que o comprador deve pagar é R$ 12 mil.

Em alguns casos, as prefeituras usam o valor venal de referência, que é maior que o previsto em lei, gerando um preço muito acima do negociado. Quando há essa distorção entre os valores (considerada uma prática ilegal), é possível contestar na Justiça.

Para isso, solicite uma avaliação especial para fins de tributação do ITBI na prefeitura de sua cidade. Caso o tributo já tenha sido pago, é possível pedir a restituição do imposto.

Financiamento de Imóvel

A cobrança do ITBI em imóvel financiado acontece de maneira diferente. Há uma taxa de 0,5% em cima do valor do subsídio, e a taxa do ITBI será cobrada em cima do valor restante, somando os resultados para o valor final.

Utilizando novamente o exemplo do imóvel de R$ 400 mil e a taxa de ITBI de 3% cobrada pelo município, vamos supor que haja um contrato de financiamento de R$ 80 mil, o que gera um valor remanescente de R$ 320 mil a ser pago.

O primeiro passo para o cálculo é multiplicar 0,5% por R$ 80 mil, isto é, R$ 400. Depois, multiplica-se a taxa municipal de 3% por R$ 320 mil, que resulta em R$ 9.600. Por fim, somam-se R$ 400 e R$ 9.600 para chegar ao valor do ITBI: R$ 10 mil. Para visualizar melhor:

• valor financiado: R$ 80.000 x 0,5% = R$ 400
• valor remanescente: R$ 320.000 x 3% = R$ 9.600
• valor do ITBI: R$ 400 + R$ 9.600 = R$ 10.000

Na maioria dos casos, o valor do ITBI deve ser pago de uma única vez. Há cidades que permitem parcelar o pagamento, especialmente em situações que envolvem financiamento imobiliário.

É possível ter desconto ou isenção?

Quem adquiriu o imóvel pelo Sistema Financeiro de Habitação, incluindo a Casa Verde e Amarela, pode obter até 50% de desconto em taxas imobiliárias, incluindo o valor do ITBI.

Nas regiões de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal, é possível requerer a isenção do valor do ITBI se este imóvel for o primeiro e não apresentar um valor maior que R$ 750 mil. Em outros estados, o valor do imóvel deve ser até R$ 650 mil.

Como e até quando posso pagar?

Novamente, as leis municipais estabelecem o prazo de pagamento, que costuma levar até 30 dias depois da entrada no processo de compra. A liberação do documento acontece em um mês.

O imposto deve ser pago antes do registro do imóvel, que é o documento que formaliza a transferência da propriedade sem pendências. Vale lembrar que, além do imposto, a escritura pública do imóvel e o contrato de compra e venda, bem como outros documentos, devem estar assinados antes do registro no cartório.

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Saber o valor do ITBI e outras práticas que envolvem o pagamento desse imposto é primordial para a compra e a venda de um imóvel. Porém, se você ainda não achou a propriedade que deseja, que tal olhar o site do Viva Real?

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