Quanto cobrar de aluguel? Veja como calcular o valor ideal

Para quem está pensando em colocar o próprio imóvel para locação, a dúvida principal sempre vai ser: quanto cobrar de aluguel?

Definir o valor do aluguel de um imóvel pode ser uma tarefa desafiadora, uma vez que cobrar muito pode afastar potenciais inquilinos, enquanto cobrar pouco pode resultar em perda financeira. 

Logo, como fazer para alcançar um equilíbrio? 

Aqui, é essencial considerar vários os fatores que influenciam o valor do aluguel, como localização, condições do imóvel, tamanho, valor de IPTU e muito mais.

Quer saber como fazer essa análise de forma assertiva e lucrar com o seu aluguel? A gente te ajuda!

Separamos um guia que te explica quanto cobrar de aluguel e dicas de como se preparar para negociar com potenciais inquilinos.

Acompanhe abaixo e boa leitura!

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Quanto cobrar de aluguel? Saiba o que considerar para o cálculo

Ao precificar a locação do seu imóvel e encontrar um valor que seja praticável no mercado além de bom para o seu bolso, é importante fazer alguns cálculos relacionados à propriedade.

Falamos melhor sobre eles logo a seguir:

Valor de venda do imóvel

Um método comum para calcular o valor do aluguel é usar um percentual do valor de venda do imóvel. 

Esse percentual geralmente varia entre 0,5% e 1% do valor de mercado do imóvel, dependendo de fatores como localização e demanda.

Um exemplo: suponhamos que o seu imóvel tenha sido comprado por R$ 500.000. Aplicando um percentual de 0,5%, considerando o valor da venda dividido por esse percentual, temos R$ 2.500 como valor de aluguel.

Metro quadrado

Outro método é considerar o valor do metro quadrado na região, multiplicando-o pela área total do imóvel. 

Esse valor pode ser ajustado para cima ou para baixo com base em características específicas do imóvel, como estado de conservação ou benfeitorias realizadas.

Valor médio cobrado na região

Consultar o valor médio de aluguel de imóveis semelhantes na mesma região é essencial para garantir que o valor que você deseja cobrar esteja alinhado com o mercado. 

Utilize plataformas imobiliárias, consulte corretores locais ou pesquise anúncios para determinar o valor médio de imóveis com características similares.

Você pode conferir anúncios para analisar os preços praticados no seu bairro aqui no site do Viva Real; ainda, pode consultar também o DataZAP para conferir mais sobre o mercado imobiliário e valores em bairros diversos pelo Brasil.

Quer um exemplo? De acordo com relatório mais recente do FipeZAP, o aluguel de um apartamento de 47 m² em Pinheiros está saindo por, em média, R$ 4.154,80. Logo:

• se o seu imóvel possui características superiores (como reforma recente, móveis planejados, etc.), você pode cobrar um valor acima da média;
• se houver desvantagens, como a necessidade de reformas, considere ajustar o valor para baixo.

Critérios que influenciam o valor de um aluguel

Além das opções de cálculos que mostramos acima, existem algumas outras características e demandas do imóvel que devem influenciar no valor da locação.

Confira:

Localização

A localização é um dos principais determinantes do valor de aluguel. 

Imóveis próximos a estações de metrô, ônibus ou vias de acesso rápido geralmente têm aluguéis mais altos; ainda, a proximidade a shoppings, restaurantes, parques e áreas de lazer influencia bastante.

Além disso, bairros com maior segurança e infraestrutura bem desenvolvida são mais valorizados.

Por exemplo: entre os bairros de Brasília, um imóvel localizado na Asa Sul, região próxima ao Plano Piloto (uma das mais valorizadas da capital) tende a ser mais caro que em outras localizações da cidade.

Tamanho

O tamanho do imóvel é diretamente proporcional ao valor do aluguel: imóveis maiores, com mais quartos e áreas de convivência amplas, geralmente têm um aluguel mais alto. 

Além disso, a distribuição interna dos espaços também pode influenciar o preço.

Ainda, áreas como varandas, quintais, ou terraços também agregam valor.

Condições do imóvel e infraestrutura

Imóveis recém-reformados ou em bom estado de conservação podem valer mais; uma cozinha planejada, ar-condicionado instalado, aquecimento central, e outros equipamentos modernos também aumentam o valor do aluguel.

A presença de áreas de lazer, piscinas, academias, segurança 24 horas, e outras comodidades no condomínio ajudam a elevar, também, o valor de locação.

Demanda do mercado imobiliário

A demanda no mercado imobiliário é um fator dinâmico que influencia diretamente o valor do aluguel. 

Em períodos de alta demanda, como em cidades em crescimento ou regiões próximas a universidades, os valores tendem a subir. 

Já em períodos de baixa demanda, pode ser necessário ajustar o preço para manter o imóvel ocupado.

Valor de condomínio e IPTU

O valor do condomínio e do Imposto Predial e Territorial Urbano são custos que podem influenciar na percepção de valor pelo inquilino. 

Em muitos casos, o valor do aluguel já inclui o condomínio e o IPTU, mas é importante considerar esses custos na composição do preço final.

Coberturas de segurança, limpeza, manutenção, áreas de lazer e outros serviços oferecidos pelo condomínio podem justificar um aluguel mais alto.

Porém, valores altos de condomínio e IPTU podem limitar o valor que pode ser cobrado de aluguel, pois representam um custo adicional significativo para o inquilino.

Dicas para se preparar para a negociação com o inquilino

É raro que um potencial inquilino tente fechar a locação de um imóvel sem ao menos uma leve negociação — esteja pronto para quando isso acontecer!

São algumas boas dicas que podem ajudar:

• escute o inquilino: entenda as necessidades e preocupações do inquilino para encontrar um acordo mutuamente benéfico;
• tenha flexibilidade: esteja disposto a discutir e ajustar detalhes, como prazo de contrato e valor de locação, dentro de limites razoáveis;
• documente tudo: tenha o contrato de aluguel pronto e revisado para garantir que todos os pontos discutidos estejam formalmente registrados;
• prepare argumentos: destaque os pontos fortes do imóvel, como localização, infraestrutura, e benefícios inclusos, para justificar o valor proposto.

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Saber quanto cobrar de aluguel de forma justa e equilibrada exige uma análise cuidadosa de diversos fatores. 

Ao considerar a localização, o tamanho, o estado de conservação, a demanda do mercado e os custos envolvidos, você estará mais preparado para estabelecer um valor de aluguel que seja atrativo para os inquilinos e rentável para você. 

Lembre-se de que o mercado imobiliário é dinâmico, e ajustes periódicos podem ser necessários para manter o imóvel competitivo e garantir a ocupação constante.

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