FipeZAP: o que é, como é feito o cálculo e preço do m² atual

Amplamente utilizado no mercado imobiliário brasileiro, o índice FipeZAP é uma ferramenta fundamental para quem investe no ramo, seja no aluguel ou compra de imóveis.

Por meio desse índice, é possível acompanhar o monitoramento mensal com a variação dos preços de venda e locação de imóveis, residenciais e comerciais, de diversas cidades brasileiras.

Ele é uma métrica indispensável para decisões assertivas no mercado — e pode te ajudar a escolher o melhor investimento!

Para te explicar tudo sobre o índice FipeZAP, ninguém melhor que o portal imobiliário parte do maior grupo desse segmento no país: o Viva Real tira suas dúvidas!

Acompanhe abaixo para saber o que é o índice, como ele é feito, as análises mais recentes e mais informações essenciais.

Boa leitura!

Leia também: IGP-M: o que é, impactos nos aluguéis e índice acumulado

O que é o índice FipeZAP?

O FipeZAP é o primeiro índice de preços de imóveis residenciais e comerciais com abrangência em todo o país!

Resultado de uma parceria entre o Fipe e Grupo OLX, ele mede a variação dos preços de imóveis residenciais e comerciais anunciados em diferentes cidades brasileiras. 

O índice serve como um termômetro do mercado, oferecendo uma visão abrangente sobre a valorização ou desvalorização dos imóveis ao longo do tempo, contribuindo para uma melhor tomada de decisões no investimento imobiliário.

Como é feito o cálculo do índice FipeZAP?

O cálculo do índice FipeZap é baseado nos preços de imóveis anunciados em plataformas de classificados online, como o Viva Real.

O processo de cálculo envolve, primeiro, a coleta de dados, reunindo os preços de casas e apartamentos, além de salas comerciais, disponíveis em diversas cidades — isso valendo tanto para imóveis novos quanto para usados.

Para garantir que os preços sejam comparáveis ao longo do tempo, o índice ajusta os valores conforme o tipo de imóvel, localização, número de quartos, vagas de garagem, entre outros fatores; isso evita distorções causadas por mudanças no perfil dos imóveis anunciados.

Com os preços ajustados, é feita uma média ponderada que considera o peso de cada tipo de imóvel e localização — isso significa que áreas com maior volume de transações têm um impacto maior no índice final.

O índice é atualizado mensalmente, refletindo as variações nos preços dos imóveis anunciados. 

Os resultados são divulgados publicamente e utilizados como referência por diversos agentes do mercado.

Análise do FipeZAP nos últimos 12 meses

Todos os meses, o FipeZAP divulga seu balanço do mercado imobiliário nacional, levando em consideração o comportamento dos preços de venda e aluguel nas principais capitais do país.

O índice também compara seus números com outros índices relevantes no mercado, como o IPCA e o IGP-M.

Abaixo, apresentamos a variação do índice categorizada em aluguel e venda de imóveis residenciais:

Venda residencial

No período atual, entre julho de 2023 e julho de 2024, o índice FipeZAP registrou uma valorização acumulada de 6,53% em 12 meses na venda de imóveis residenciais, superando a variação do IGP-M, bem como prévia da inflação ao consumidor, dada de forma provisória pelo comportamento do IPCA até junho/2024 e do IPCA-15 em julho/2024. 

Nesse período em uma perspectiva ampliada, imóveis de 1 quarto registraram valorização acima da média, contrastando com a menor variação entre unidades com 4 ou mais quartos. 

Todas as 56 cidades acompanhadas pelo índice FipeZAP registraram alta nos preços nos últimos 12 meses, incluindo as capitais.

Para a análise completa, confira o relatório aqui.

Locação residencial

De acordo com o índice, o aluguel residencial acumula uma valorização de 14,60% nos últimos 12 meses.

O comportamento do índice nesse recorte temporal também se manteve acima das variações acumuladas pelo IPCA e pelo IGP-M da FGV. 

Imóveis com um quarto se valorizaram acima da média nesse intervalo temporal (+17,47%), contrastando com o aumento relativamente menor entre unidades com três quartos. 

Individualmente, todas as 36 localidades analisadas pelo índice nesse período registraram valorização do aluguel nos últimos 12 meses.

Confira o relatório completo aqui.

Balanço parcial do FipeZAP em 2024

Tanto compradores quanto vendedores de imóveis podem utilizar o índice como uma ferramenta para negociar preços com base em dados concretos e atualizados do mercado — e, quando é feita uma análise mais ampla, é possível contar com mais segurança na hora de investir.

Por isso, vale dar uma olhada nas últimas análises do FipeZAP no período de 1 ano; a gente separou o balanço parcial de 2024 para locação e venda:

Venda

Até julho, o índice FipeZAP de venda residencial acumulou uma valorização de 4.34% no ano, resultado que se manteve acima da variação dos preços da economia segundo o IGP-M/, assim como da inflação ao consumidor de 2,79%, considerando os resultados do IPCA no ano até junho/2024 e o IPCA-15 de julho/2024. 

Em termos geográficos, a alta acumulada nos preços residenciais no balanço parcial de 2024 foi compartilhada por 54 das 56 cidades monitoradas pelo índice FipeZAP, incluindo 20 das 22 capitais anteriormente mencionadas na análise.

Locação

Já na locação, no mesmo período (julho/2024), o índice acumulou uma alta de 9,23% no ano, acima do IPCA/IBGE e do IGP-M/FGV. 

Em termos de abrangência, a alta contemplou as 26 localidades monitoradas.

Preço do m² na venda de imóveis residenciais de acordo com o FipeZAP

Com base em informações da amostra de anúncios de imóveis residenciais para venda em julho/2024, o preço médio calculado pelo FipeZAP foi de R$ 9.082/m². 

Imóveis de 1 quarto se destacaram pelo preço médio de venda relativamente mais elevado (R$ 10.740/m²), contrastando com o menor valor identificado entre unidades com dois quartos.

Entre as 22 capitais monitoradas, Florianópolis (SC) apresentou o valor médio por metro quadrado mais elevado na amostra, com R$ 11.426/m² — Balneário Camboriú, por exemplo, teve o m² saindo por R$ 13.379 na venda de um imóvel.

As demais capitais tiveram os seguintes preços médios apurados pelo FipeZAP:

• Vitória: R$ 11.355/m²;
• São Paulo: R$ 11.077/m²;
• Curitiba: R$ 10.132/m²;
• Rio de Janeiro: R$ 10.131/m²;
• Brasília: R$ 9.254/m²;
• Belo Horizonte: R$ 8.887/m²;
• Maceió: R$ 8.821/m²;
• Recife: R$ 7.976/m²;
• Goiânia: R$ 7.643/m²;
• Fortaleza: R$ 7.564/m².

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O índice FipeZap é uma ferramenta indispensável para quem deseja entender as dinâmicas do mercado imobiliário brasileiro. 

Ele oferece uma visão clara e objetiva sobre a valorização dos imóveis em diferentes regiões, ajudando tanto profissionais do setor quanto consumidores finais a tomar decisões informadas. 

Ao compreender como é feito o cálculo e as aplicações do índice, é possível utilizar essas informações para avaliar melhor as oportunidades de compra, venda ou investimento em imóveis.

Se você está pensando em investir no mercado, ou apenas deseja encontrar um novo lar, o Viva Real é para você: confira no portal anúncios de imóveis em todo o Brasil.

Continue no blog para saber mais sobre a taxa Selic, outra importante influência no mercado imobiliário.