Modelo de contrato de aluguel atualizado: o que não pode faltar nele?

Alugar um imóvel, seja para morar ou para montar seu negócio, envolve uma série de detalhes que precisam ser considerados. E o coração de todo esse processo é o modelo de contrato de aluguel. 

Ele é, basicamente, o documento que formaliza a relação entre locador e o locatário, estabelecendo direitos e deveres para ambos. Sem um bom modelo de contrato de aluguel, as chances de dores de cabeça lá na frente aumentam bastante.

Neste artigo, vamos explicar a importância do contrato de aluguel e tudo o que você precisa saber, garantindo que você tenha em mãos um documento completo, justo e que o proteja de ponta a ponta. 

Boa leitura!

Você sabe quais são os direitos e deveres do locatário e do locador? Leia o nosso artigo completo e saiba tudo sobre o assunto! 

Modelo de contrato de aluguel para preencher à mão

Para facilitar a sua vida, o Viva Real disponibiliza um modelo de contrato de aluguel simples, que você pode baixar e preencher. Lembre-se de que, para casos mais complexos ou dúvidas, sempre procure a orientação de um profissional do direito.

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Como fazer um contrato de aluguel simples?

Confira as informações e dados que um contrato de aluguel deve ter, independentemente de ser comercial ou residencial:

• Dados completos do locador e locatário: inclua todas as informações de identificação das partes, como nome completo, CPF/CNPJ, RG, estado civil e endereço. Essencial para a validade do contrato;

• Objeto de locação: informe o endereço completo, número de matrícula, área e quantidade de cômodos;
• Pagamento: especifique o valor do aluguel, data de vencimento, forma de pagamento e índice de reajuste (como IGP-M ou IPCA). Inclua também os encargos adicionais, como IPTU e condomínio;
• Prazo: defina a duração do modelo de contrato de aluguel e como funciona a renovação ou a desocupação ao final do período;
• Multas: preveja as multas aplicáveis em caso de atraso no pagamento, rescisão antecipada do contrato ou outras infrações;
• Garantias: mencione de forma clara qual tipo de garantia foi escolhida (caução, fiança, seguro-fiança) e suas condições;
• Finalidade: reafirme explicitamente se o imóvel será para uso residencial ou comercial;
• Termo de vistoria: anexe um termo de vistoria detalhado, com fotos e descrições do estado do imóvel antes da entrada do locatário.

Diferença entre um aluguel comercial e residencial

Apesar de ambos serem aluguéis, os contratos para fins comerciais e residenciais possuem distinções regulamentadas por leis específicas no Brasil. 

Compreender essas diferenças é fundamental para evitar problemas e garantir que o modelo de contrato escolhido seja mais adequado às suas necessidades.

Confira:

Finalidade do imóvel

No aluguel residencial, o objetivo é claro: moradia. O imóvel serve como residência para o locatário e sua família. Já no aluguel comercial, a finalidade é a exploração de uma atividade econômica, como um escritório, loja, consultório, etc. 

Essa distinção afeta diretamente as cláusulas do modelo de contrato de aluguel.

Prazo do contrato

O prazo do contrato é o período pelo qual o aluguel será válido. Em geral, para aluguéis residenciais, o prazo mais comum é de 30 meses, mas pode ser menor ou maior. 

Para imóveis comerciais, o prazo costuma ser mais flexível e negociado entre as partes, muitas vezes com períodos mais longos devido à necessidade de amortização do investimento do locatário no ponto.

Tempo e renovação do contrato

Para contratos de aluguel residencial, a renovação costuma ser automática por prazo indeterminado após o período inicial, caso não haja manifestação das partes.

Já no aluguel comercial, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) permite a ação renovatória, oferecendo ao locatário mais segurança para manter o ponto comercial, desde que cumpridos os requisitos legais.

Quer saber quais são os direitos do inquilino? Entenda tudo sobre a Lei do Inquilinato lendo nosso conteúdo completo aqui no blog do Viva Real!

Garantias

As garantias exigidas em um modelo de contrato de aluguel são similares em ambos os casos, mas a relevância de cada uma pode variar dependendo do perfil do locatário e do tipo de imóvel. 

As mais comuns são:

• Caução: depósito em dinheiro, geralmente três meses de aluguel, retido durante o contrato e devolvido ao final, caso não haja pendências;
• Fiança: um terceiro (fiador) responsabiliza-se pela dívida do locatário em caso de não pagamento;
• Seguro-fiança: um seguro pago pelo locatário que garante ao locador o recebimento dos aluguéis e encargos em caso de inadimplência;
• Título de capitalização: o locatário compra um título de capitalização que serve como garantia, sendo resgatado ao final do contrato.

Para contratos comerciais, a exigência de garantias mais robustas pode ser mais comum devido aos riscos envolvidos na atividade empresarial.

Deveres

O modelo de contrato de aluguel deve listar os deveres de ambas as partes. Isso inclui o pagamento do aluguel em dia pelo locatário e a entrega do imóvel em condições de uso pelo locador.

Indenização

Cláusulas sobre indenização devem cobrir situações como danos ao imóvel causados pelo locatário que não decorram do uso normal.

Rescisão do contrato

A forma e os prazos para desocupação também diferem. Em um modelo de contrato de aluguel residencial, após o término do prazo, o locador pode solicitar a devolução do imóvel, concedendo um prazo de 30 dias para a desocupação.

Já no comercial, o processo pode ser mais complexo, especialmente se houver direito à renovação.

Vale ressaltar que, apesar de todas essas diferenças, nem sempre o aluguel comercial é mais caro que o residencial. O preço de qualquer imóvel depende de fatores como localização, tamanho, conservação e demanda. 

Por exemplo, um imóvel residencial de luxo em uma área nobre pode facilmente custar mais que um ponto comercial em um bairro menos valorizado. É fundamental analisar cada situação individualmente.

De acordo com dados do Índice FipeZap, os aluguéis residenciais no Brasil estão em alta, subindo 13,5% em 2024 e 53,66% nos últimos três anos, superando a inflação em 32,44%. Apesar disso, o ritmo de crescimento em 2024 foi mais lento que nos anos anteriores. 

Quais são as obrigações de ambas as partes em um contrato de locação?

Compreender as obrigações é essencial para uma relação locatícia saudável. Confira as principais obrigações do locador e locatário:

Locador

O locador tem as seguinte obrigações:

• Entregar o imóvel em condições adequadas de uso;
• Realizar reparos urgentes e estruturais que comprometam a segurança e habitabilidade;
• Não modificar a estrutura do imóvel sem consentimento;
• Pagar impostos e taxas sobre o imóvel, como o IPTU e outras taxas incidentes sobre a propriedade;
• Responder por defeitos anteriores à locação.

Leia também: Como transferir o IPTU para meu nome? Passo a passo e dúvidas comuns

Locatário

As obrigações do locatário são:

• Pagar em dia o aluguel e os encargos;
• Utilizar o imóvel com a finalidade estabelecida no contrato;
• Comunicar ao locador qualquer dano que precise de algum reparo;
• Realizar o conserto a danos causados durante a locação, como pequenas manutenções e reparos decorrentes do uso diário;
• Respeitar normas condominiais quando o imóvel estiver locado em condomínio.

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Conclusão

Como você viu, ter um modelo de contrato de aluguel bem elaborado é fundamental para garantir uma relação tranquila entre locador e locatário. Ele serve como um guia, um respaldo legal e um mapa para qualquer situação que possa surgir. 

Ao se atentar aos detalhes e garantir que todas as cláusulas importantes estejam presentes, você minimiza riscos e garante uma experiência de aluguel muito mais segura e transparente.

Afinal, um documento claro e completo é a base para uma relação tranquila e transparente entre todos os envolvidos.

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